Рынок недвижимости в Дубае падает, но не сдаётся. Несмотря на резкое сокращение объёма сделок, стоимость квадратных метров почти не изменилась за время войны США и Израиля с Ираном.

По данным исследовательской компании REIDIN, в мае было продано жилой недвижимости на сумму 22,5 миллиарда дирхамов (6,1 миллиарда долларов), что на 42% меньше, чем в апреле, и примерно вдвое меньше, чем 46,6 миллиарда дирхамов, зафиксированных в феврале, до начала конфликта. Однако цены на строящиеся дома снизились менее чем на 9%, а стоимость завершенных объектов и вовсе осталась неизменной.

В заявлении Департамента земельных ресурсов Дубая говорится, что рынок недвижимости города «продолжает демонстрировать сильные фундаментальные показатели, поддерживаемые диверсифицированной базой инвесторов», и правительство уверено в перспективах на оставшуюся часть года.

Как сообщает Bloomberg, за пять лет до войны Дубай стал одним из самых привлекательных рынков недвижимости в мире, поскольку покупатели из Индии, Великобритании и России способствовали росту цен почти на 70%.

Но сейчас покупатели продолжают искать более выгодные предложения, несмотря на промежуточное соглашение между США и Ираном о возобновлении работы Ормузского пролива и дальнейшем продвижении к прекращению войны.

Избирательный подход

По оценкам REIDIN, общий объем продаж жилой недвижимости сопоставим с уровнями, наблюдавшимися в апреле 2023 года. Наиболее резкое замедление активности отмечено в проектах, требующих заключения договоров за несколько лет до завершения строительства. В мае объем таких продаж упал почти на 50%, по сравнению с предыдущим месяцем, составив 15,8 миллиарда дирхамов. В сегменте готовых домов объем сделок снизился менее чем на 15%.

«Вторичный рынок демонстрирует первые признаки стабилизации и восстановления спроса, но там всё еще ощущается „мексиканское противостояние“: среди продавцов преобладают люди, у которых нет причин торопиться со сделкой и нет желания снижать цены, они ждут окончания лета. Покупатели же, напротив, ожидают падения цен и ищут выгодные предложения», — описал ситуацию генеральный директор Betterhomes Луис Хардинг.

В то же время капитал продолжает избирательно вливаться в первоклассные активы в Дубае, который является частью Объединенных Арабских Эмиратов. Компания Sotheby’s International Realty сообщила о продаже в мае участка на берегу моря более чем за 100 миллионов долларов, а Brookfield Asset Management в том же месяце представила планы нового строительства в эмирате, что было воспринято как смелая ставка на сектор недвижимости.

Тем не менее, конфликт поднял вопросы о том, как длительный период региональной нестабильности повлияет на город. В разгар войны Дубай подвергся массированному обстрелу ракетами и беспилотниками, хотя большинство из них были перехвачены, а иностранцы, временно покинувшие город, в основном вернулись.

Перемирие, действовавшее с начала апреля, оказалось хрупким. Спорадические нападения на инфраструктуру и территориальные воды ОАЭ в прошлом месяце подчеркнули сохраняющиеся риски, а война внесла неопределенность, которая ранее не учитывалась.

Это уже влияет на состав покупателей. Хотя до начала войны значительную долю сделок составляли индийцы и британцы, брокеры говорят, что спрос со стороны стран Ближнего Востока, таких как Ливан и Египет, становится все более заметным. Но индийцы по-прежнему позитивно оценивают рынок, учитывая налоговую эффективность и более высокую доходность от аренды. Просто они стали осторожнее. В совокупности эти данные указывают на то, что рынок скорее корректируется, чем разворачивается.

Повторение пройденного

Дубай неоднократно переживал периоды бурного роста и резких спадов. В 2009 году цены на недвижимость упали более чем на 50% после того, как рухнул бум, вызванный заемными средствами, что оставило некоторых застройщиков в крайне уязвимом положении и спровоцировало масштабную коррекцию на рынке.

В последующие годы городские власти ввели ряд мер, направленных на сокращение спекуляций. Теперь от иностранных покупателей требуется вносить авансовые платежи в размере не менее 20%, а ограничения на заимствования снизили возможности быстрой перепродажи недвижимости.

Продажи уже построенных домов также поддерживались переходом Дубая от центра деловой активности, ориентированного на временный приток, к месту, где все больше экспатриантов оседают на долгосрочную перспективу. Долгосрочные «золотые» визы побудили людей покупать жилье не только для последующей перепродажи по более высокой цен, но и для постоянного проживания. И многие владельцы готовы сохранять свои дома после резкого роста цен в последние годы.

На этом фоне рынок строящихся домов остается ключевым индикатором настроений. Недавнее замедление темпов роста свидетельствует о разрыве с ситуацией, которая наблюдалась всего несколько месяцев назад, когда инвесторы боролись за многомиллионные квартиры.

В ответ на это некоторые девелоперы замедлили темпы запуска новых проектов.

«В прошлом году примерно в это же время мы активно запускали множество новых проектов. Сейчас мы просто продаем недвижимость в существующих. Мы также не снижаем цены, спрос на объекты от надежных игроков будет расти», — считает основатель Emaar Properties PJSC Мохамед Алаббар.

Тем не менее, некоторые мелкие застройщики снижают цены, чтобы стимулировать продажи, и, как отметили аналитики JPMorgan в своем отчете в этом месяце, население города должно вырасти настолько, чтобы обеспечить жильем около 400 тысяч единиц жилья, которые, как ожидается, появятся в ближайшие годы.

«Достигли зрелости»

Низкие налоги и стабильная нормативно-правовая база продолжают поддерживать спрос на готовые дома, особенно в сегментах с ограниченным предложением. Например, по словам брокеров, в более развитых городах мира по-прежнему наблюдается дефицит больших участков на берегу моря, что поддерживает интерес к таким сделкам, как продажа острова Найя компанией Sotheby’s за 100 миллионов долларов.

Махди Амджад, основатель дубайской компании Omniyat, занимающейся строительством элитных апартаментов, рассказал Bloomberg News, что его фирма не сталкивалась с серьезными задержками в сборе платежей от клиентов. По его словам, более 85% покупателей оплатили покупку вовремя, хотя некоторые просили о небольшой отсрочке.

Это также помогает сдерживать финансовый стресс.

Кризис 2009 года оставил застройщиков и кредиторов уязвимыми перед значительным объемом невозвратных кредитов после быстрого экономического роста. На этот раз, по словам Абдула Азиза Аль Гурайра, председателя Mashreq Bank и главы Федерации банков ОАЭ, уровень невозвратных кредитов остается в целом стабильным, и банки не сообщают о существенном росте дефолтов. По словам эксперта, банки научились работать с недвижимостью, и со временем оба сектора достигли зрелости.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.