Рынок недвижимости Китая некогда являлся одним из крупнейших драйверов роста страны. Однако он четыре года находится в состоянии спада. При этом признаков улучшения ситуации не наблюдается. Цены продолжают стремительно падать, испытывающие финансовые трудности домохозяйства вынуждены продавать недвижимость. Накопившие огромные долги на спекулятивных проектах застройщики находятся на грани краха.

У экспертов были надежды, что меры правительства по выходу из кризиса помогут оживить рынок. Однако в марте связанная с государством девелоперская компания China Vanke сообщила о рекордном годовом убытке в размере 49,5 миллиардов юаней (6,8 миллиарда долларов) за 2024 год. Данное обстоятельство показывает, насколько глубока сложившаяся проблема. Ещё одной мрачной вехой для сектора стал делистинг China Evergrande Group с Гонконгской фондовой биржи, что фактически обесценило акции компании.

Сейчас Китай рассматривает дальнейшие меры по реанимации сектора недвижимости, особенно после того, как в октябре зафиксировано самое резкое падение цен на новое и вторичное жильё как минимум за год. Данный спад усилил опасения, что дальнейшее ослабление рынка может дестабилизировать финансовую систему страны.

Подробный обзор текущей ситуации в секторе недвижимости Китая предлагает агентство Bloomberg.

Что случилось с Evergrande

Апофеозом кризиса стал эпический крах Evergrande, замедливший экономический рост Китая и приведший к рекордному количеству проблемных застройщиков.

Основанная в 1996 году Хуэй Ка Яном компания Evergrande изначально сделала ставку на бурный рост за счёт крупных заёмных средств. В итоге корпорация оказалась самой закредитованной среди сопоставимых конкурентов. Совокупный объём её долговых обязательств к концу 2021 года достиг около 360 миллиардов долларов.

Некоторое время компания являлась крупнейшим застройщиком страны по объёму контрактных продаж. Её состояние на пике продаж в 2017 году превышало 50 миллиардов долларов. Основатель и председатель правления Хуэй стал вторым по богатству человеком в Азии. На протяжении многих лет компания инвестировала средства в производство электромобилей. Evergrande купила местный футбольный клуб.

В 2020 году Пекин начал ужесточать требования к сектору недвижимости. Новые меры ограничили возможности застройщика по привлечению заёмных средств, фактически отрезав его от кредитных рынков. После неудачных попыток реструктуризации Evergrande получила приказ о ликвидации в Гонконге в 2024 году. Позднее в том же году суд материкового Китая удовлетворил заявление о ликвидации, поданное против одного из её крупных подразделений на суше.

После длительной приостановки торгов компания из Гуанчжоу исключена из списка на Гонконгской фондовой бирже 25 августа.

При этом у Evergrande остаётся два других подразделения, зарегистрированных в Гонконге:

• поставщик услуг в сфере недвижимости, который ликвидаторы пытаются продать;
• производитель электромобилей.

Деятельность последней, China Evergrande New Energy Vehicle Group, приостановлена с апреля.

Почему некоторые китайские застройщики попали в такую ​​ситуацию

В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после десятилетий жёсткого ограничения частных продаж. Тогда лишь треть населения проживала в городах. Сейчас данный показатель вырос до двух третей, а городское население увеличилось на 480 миллионов человек. Отток населения из сельской местности открыл огромные коммерческие возможности для строительных компаний и застройщиков.

Деньги хлынули в недвижимость, поскольку формирующийся средний класс ухватился за один из немногих надёжных вариантов инвестирования. Всё это привело к шестикратному росту цен на жильё за 15 лет до 2022 года. Местные и региональные власти, значительная часть доходов которых приходится на продажу государственных земель, способствовали буму строительства.

На пике развития на данный сектор напрямую и косвенно приходилось около четверти внутреннего производства и почти 80% активов домохозяйств. Оценки разнятся, но, учитывая новые и существующие дома, а также запасы, в 2019 году сектор оценивался примерно в 52 триллиона долларов. Это примерно вдвое превышает объём рынка недвижимости США.

Ажиотаж в сфере недвижимости питался заёмными средствами, поскольку застройщики спешили удовлетворить ожидаемый будущий спрос. Бум способствовал спекулятивным покупкам. Застройщики заранее продавали новые дома, всё чаще обращаясь за финансированием к иностранным инвесторам. Непрозрачные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков.

Спекуляция привела к астрономическим ценам. Жильё в переживающих бум городах вроде Шэньчжэня стало менее доступным по отношению к доходам местных жителей, чем в Лондоне или Нью-Йорке. В ответ на это в 2020 году правительство предприняло шаги по снижению риска возникновения пузыря и смягчению неравенства, которое может возникнуть из-за недоступного жилья.

Стремясь обуздать долговую нагрузку в отрасли и опасаясь, что серия дефолтов может разрушить финансовую систему Китая, власти начали сокращать финансирование застройщиков и призвали банки замедлить темпы ипотечного кредитования. Правительство ввело строгие правила в отношении коэффициентов задолженности и денежных резервов застройщиков, которые государственные СМИ назвали «тремя красными линиями». Данные меры привели к дефициту денежных средств у застройщиков, который усугубился последствиями жёстких мер по сдерживанию COVID-19, таких как приостановка строительства.

Многие застройщики не смогли соблюдать новые правила, поскольку их финансовые возможности и без того ограничены. В 2021 году Evergrande объявила дефолт на сумму более 300 миллиардов долларов, что положило начало кризису на рынке недвижимости в Китае. Ещё два гиганта рынка недвижимости объявили дефолт: Sunac China Holdings в 2022 году и Country Garden Holdings в 2023 году.

Как репрессии повлияли на рынок недвижимости

После многих лет ненасытного спроса со стороны покупателей рынок замер. Помимо государственных ограничений кредитования, вызванный карантином из-за COVID-19 экономический шок усилил культуру бережливости. Ухудшение ситуации на рынке труда привело к тому, что люди внезапно столкнулись с увольнениями и сокращением зарплат.

Цены на недвижимость начали падать в 2022 году. В августе 2024 года в стране зафиксировано самое резкое годовое падение стоимости недвижимости за девять лет. Помимо миллионов квадратных метров недостроенных квартир, оставленных пылиться обременёнными долгами застройщиками, дисбаланс спроса и предложения привёл к тому, что по состоянию на май 2024 года 400 миллионов квадратных метров недавно построенных квартир оставались нераспроданными.

Поскольку к концу 2023 года задолженность домохозяйств достигла 145% от располагаемого дохода на душу населения, домовладельцы испытывают всё большее финансовое давление. Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на жильё в стране к концу 2023 года стал самым высоким за четыре года. Некоторым домовладельцам приходится продавать недвижимость по сниженной ставке, что лишь усугубляет проблему.

Слабость рынка продолжает негативно сказываться на испытывающих нехватку средств застройщиках. Высокий суд Гонконга 11 августа постановил ликвидировать среднего по размеру застройщика China South City Holdings после того, как компания допустила дефолт более года назад. С начала кризиса в 2021 году суды Гонконга выдали как минимум восемь постановлений о ликвидации китайских застройщиков.

Как правительство пытается поддержать рынок

В 2022 году власти осознали, что призванные сдерживать рынок правила зашли слишком далеко. Стремясь избежать повторения опыта Lehman Brothers (когда банкротство американского банка в 2008 году вызвало шок на мировых рынках), правительство представило меры, направленные на стимулирование финансирования застройщиков за счёт акций, облигаций и кредитов для смягчения дефицита ликвидности.

Застройщикам разрешили получить больше средств от предварительных продаж квартир — крупнейшего источника финансирования отрасли. При этом 200 миллиардов юаней (27 миллиардов долларов) предоставлено в виде специальных кредитов для завершения приостановленных жилищных проектов. Правительство скорректировало финансовые правила и позволило Центральному банку увеличить поддержку застройщиков, находящихся в затруднительном положении. Банкам поручено обеспечить рост жилищной ипотеки и кредитов застройщикам в некоторых регионах.

С середины 2024 года правительство снизило процентные ставки по действующим ипотечным кредитам, ослабило ограничения на покупку жилья в крупных городах и снизило налоги на покупку жилья. Это сократило расходы на покупку жилья для желающих улучшить жилищные условия.

Однако ситуация на рынке недвижимости продолжает ухудшаться. В ноябре агентство Bloomberg сообщило, что китайские политики рассматривают возможность нового пакета мер. Предложения включают субсидирование процентных ставок по ипотеке, чтобы привлечь осторожных покупателей жилья на рынок, который всё ещё находится в состоянии свободного падения. Среди других обсуждаемых идей — увеличение налоговых льгот для заёмщиков и снижение комиссий за сделки при продаже жилья.

Что поставлено на карту

Чиновники правительства явно пытаются взять кризис недвижимости под контроль. Они стремятся ограничить ущерб застройщикам и остановить утечку средств из других уязвимых секторов экономики. К ним относятся банки, активно участвующие в операциях с недвижимостью, строительная отрасль, в которой занято 51 миллион человек, и местные органы власти, которые зависят от продажи земли застройщикам для поддержания своих бюджетных расходов.

К концу сентября безнадёжные долги китайских банков (кредиты, на погашение которые они больше не рассчитывают) достигли рекордных 3,5 триллионов юаней (492 миллиарда долларов). Рейтинговое агентство Fitch Ratings предупреждает, что ситуация может ухудшиться в 2026 году, поскольку домохозяйствам будет сложно выплачивать ипотеку и другие кредиты.

Длительный спад на рынке недвижимости может усилить дефляционное давление. Бывший министр финансов Лу Цзивэй недавно предупредил, что вызванное падением стоимости жилья ухудшение перспектив домохозяйств повлияет на уровень потребления и усилит снижение цен.

По мнению экономистов Morgan Stanley и пекинского аналитического центра CF40, влияние сектора недвижимости на инфляцию может быть даже сильнее, чем показывают официальные данные. Эксперты утверждают, что используемая для расчёта индекса потребительских цен в Китае методология занижает падение арендной платы и более широкое влияние дефляции.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.