Правительство испанских Балеарских островов подумывает запретить нерезидентам покупать жилую недвижимость. Подобные ограничения существуют в других странах ЕС, а также Канаде и Новой Зеландии.

Идиллические тихие районы, такие как Son Espanyolet в самом сердце Пальмы, на острове Майорка, c красивыми внутренними двориками и садами, популярны среди богатых иностранных покупателей, особенно из других стран ЕС. Но притяжение распространяется на всю территорию архипелага.

Около 60 тысяч иностранцев приобрели здесь дома за последние десять лет. По данным местного реестра недвижимости, в 2021 году объем покупок недвижимости иностранцами составил почти 40% рынка. Только Канарские острова приблизились к этому показателю, где 25,87% покупок недвижимости приходится на долю иностранцев.

Как сообщает EL PAÍS, спрос на местное жилье необычайно высок, особенно среди граждан Германии, Великобритании и Франции. Это объясняет, почему на Балеарских островах средняя цена за квадратный фут составляет около 300 долларов, что делает его вторым по дороговизне рынком недвижимости в Испании после Мардида (329 долларов).

Равнение на Канаду

Повышение цен побудило региональное правительство Балеарских островов — коалицию, состоящую из трех левоцентристских и левых партий — создать комиссию для анализа возможности запрета на приобретение жилья теми, кто не проживал на островах минимум пять лет.

Представитель Франсины Арменгол — президента Балеарских островов и члена левоцентристской политической партии PSOE — заявил в октябре 2022 года, что правительство «выступает за установление ограничений на владение жильем».

Несколько дней назад вице-президент крайне левой партии Podemos Хуан Педро Илланес поддержал такое ограничение. Он упомянул Канаду как «образец для подражания», где с 1 января 2023 года начал действовать двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами, которые не проживают в стране постоянно. Таким образом власти рассчитывают охладить перегретый рынок недвижимости и укротить стремительно растущие цены.

Но эксперты, с которыми консультировалась газета, сомневаются в юридической целесообразности такой политики и в любом случае не видят в ней сколько-нибудь существенного влияния на общую стоимость жилья. Тем ни менее, в Son Espanyolet, где найти доступное жилье становится все труднее из-за высокого спроса, многие жители согласны с необходимостью предложенных ограничений.

В 2022 году иностранцы купили в Испании больше домов, чем когда-либо. В первом квартале года нотариусы зафиксировали не менее 72 987 сделок с их участием. Это составляет около 20% всех продаж жилой недвижимости по всей стране в этот период.

Против правил

Ограничения на покупку жилья иностранцами или нерезидентами встречаются чаще, чем можно подумать. Наряду с Канадой их ввели Австралия и Новая Зеландия. В ЕС тоже есть несколько стран, таких как Дания и Мальта, где необходимо прожить как минимум несколько лет, прежде чем вы сможете купить дом. Ограничения еще жестче на финском архипелаге Аландских островах: европейцы, желающие купить землю в этом скандинавском районе, должны сначала получить разрешение властей.

Но, как отмечает профессор международного права в Университете Балеарских островов Джоан Дэвид Джанер, эти три исключения были согласованы до того, как названные страны стали частью ЕС. Действующим членам блока осуществить такие намерения сложнее. В договорах содружества четко указано, что не может быть никаких ограничений на основе гражданства, свободы проживания, свободы предоставления услуг и свободного движения капитала.

В бельгийском регионе Фландрия и на Корсике местные органы власти пытались наложить ограничения на покупателей и арендаторов-нерезидентов в 2009 и 2014 годах соответственно, но оба раза эти меры были отменены как противоречащие законам ЕС. 

Перевести стрелки

Экономист Эдуардо Робси связывает жилищные проблемы на Балеарских островах и в других неблагополучных районах мира с ростом населения в целом. Это стимулирует спрос. По прогнозам Национального института статистики, в ближайшие 15 лет в Испании появится более четырех миллионов новых жителей, и основной рост придется как раз на Балеарские острова. Поэтому, среди прочего, необходимы дополнительные инвестиции в субсидируемое жилье, убежден эксперт. 

Согласен с ним и президент Ассоциации недвижимости Балеарских островов Ханс Ленц. «Население Балеарских островов уже давно не получает нового жилья в достаточном количестве. По оценкам, не хватает не менее 16 000 домов», — говорит он.

В Новой Зеландии, где запрет на покупку недвижимости иностранцами был введен в 2018 году, жилье с тех пор подорожало на 55%, отмечает профессор экономики в Университете Помпеу Фабра в Барселоне Хосе Гарсия Монтальво. Он считает такую политику популистской и вводящей в заблуждение, поскольку граждан убеждают, что «виноваты другие». Кроме того, строительство нового субсидируемого жилья стоит денег, а запретить продажу уже имеющегося определенной категории покупателей — это бесплатно.

В Канаде цены на жилье непрерывно растут с 2010 года, но уже в 2022-м, еще до введения запрета, они упали на 12% по сравнению с началом пандемии. Ожидалось, что цены на жилье упадут еще на 15% в 2023 году и без учета новых мер.

Жилье для жизни, а не спекуляций

Однако не все согласны с тем, что запреты неэффективны. Хавьер Хиль из Мадридского союза арендаторов поясняет, что их цель не только в снижении цен, но и в том, чтобы положить конце спекуляциям и покупкам жилья для сдачи в аренду. Для туристической Испании, и Балеарских островов в частности, последнее особенно актуально.

Южная Испания — еще одна часть страны, которая пользуется спросом у иностранцев. Марио Гарника, директор офиса компании Engel & Völkers, занимающейся недвижимостью в Малаге, говорит, что появление такого типа клиентов с высокой покупательной способностью способствует строительству домов высокого качества, благоустройству территорий и созданию рабочих мест в городе. Однако обратной стороной медали является рост цен в наиболее привлекательных районах (примерно на 20%) и перемещение местного населения в другие районы.

Пока что Испания, а также Португалия, Панама и Ирландия, практикуют прямо противоположную политику: поощряют иностранные инвестиций в недвижимость, давая вид на жительство в обмен на покупку дома определенной цены (в Испании от 500 тысяч евро). Фактически, эта политика помогла активизировать программу восстановления экономики Мадрида после финансового кризиса в Испании 2008–2014 годов, когда экономика сократилась, а безработица резко возросла.

В настоящее время в 13 странах ЕС действуют программы гражданства или вида на жительство за инвестиции, которые позволяют гражданам третьих стран получать постоянное проживание или гражданство в обмен на приобретение недвижимости или других активов.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.