В Россию возвращается льготная ипотека. Как отметил во вторник глава Минстроя России Ирек Файзуллин, меры повышения доступности льготной программы ипотеки с господдержкой со ставкой 9% будут приняты в ближайшее время.

«Принятое президентом решение о снижении ставки по льготной ипотеке с 12% до 9% на новостройки и продление программы до конца текущего года отражают эффективность тех мер, которые в оперативном порядке принимаются для поддержки граждан и экономики… В самое ближайшее время будет разработана необходимая нормативная документация, чтобы новые условия льготной ипотеки стали доступны практически», — констатировал Файзуллин. При этом министр напомнил, что в комплекс антикризисных мер уже вошли более 40 системных решений по поддержке строительства и ЖКХ.

Решение принято

Некоторое время назад президент РФ на совещании по экономическим вопросам заявил о необходимости снижения ставки по льготной ипотеке с 12% до 9%.

«Банк России уже приступил к постепенному снижению ключевой ставки, к удешевлению кредитов в экономике… Считаю необходимым принимать дополнительные решения, прежде всего в части ипотечного кредитования. Как мы видим, динамика здесь слабее прогноза, и, чтобы сделать покупку жилья более доступной, чтобы стимулировать стройку, предлагаю снизить ставку с 12% до 9% годовых», — сказал Владимир Путин, параллельно предложив продлить действие льготной программы до конца 2022 года (на данный момент ее срок истекает 1 июля 2022 года).

Как убили льготную ипотеку

Существовавшая до последнего времени льготная ипотечная программа остановилась после того, как в результате известных геополитических событий Банк России был вынужден повысить ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Это привело к тому, что ставки по жилищным кредитам моментально взлетели до 20—25% годовых.

Рынок ипотечного кредитования не смог пережить этих изменений и просто замер. В новых условиях не смогли работать ни банки, вынужденные прекратить прием заявок из-за необходимости полного пересмотра всей системы кредитования, ни тем более их клиенты. Ни один вменяемый заемщик не готов обращаться за ипотечным кредитом, выдаваемым ему под 20-25% годовых.

Напомним, до последнего кризиса льготные ипотечные займы выдавались россиянам по ставке 6-7%, при весьма мягких условиях по первоначальному взносу и другим важным параметрам. События февраля — марта привели к тому, что программа льготного ипотечного кредитования подорожала до 12%, что, впрочем, не привело к какому-либо оживлению на этом рынке.

Заморозка ипотечного рынка практически моментально отразилась на рынке жилищного строительства, продажи на котором тоже фактически встали, что неизбежно ударило по всему строительному комплексу.

На этом фоне восторженная реакция главы Минстроя России на решение государства простимулировать снижение ставки по льготной ипотеке до 9% вполне понятна.

Очевидно, что стройкомплекс в первую очередь волнует возобновление продаж, обеспечить которые в нынешних условиях может только новая волна ипотечных покупателей. Если последние сочтут новую ставку приемлемой и число заявок на получение ипотечных кредитов снова начнет расти, большинству строительных компаний удастся избежать худшего исхода, как это в свое время произошло с приходом пандемии. Тогда проблемы коллапсирующих застройщиков были решены за счет граждан, оплативших «зависшее» жилье за счет еще не заработанных ими денег.

Все не так радужно

Если перезапуск программы льготной ипотеки вполне способен избавить от проблем значительную часть строительного комплекса, то ситуация со «счастливыми новоселами» выглядит не столь однозначно. Это касается как новых заемщиков, так и тех, кто получал ипотечные кредиты в предыдущие пару лет.

По данным Банка России, общая задолженность россиян по ИЖК (ипотечным жилищным кредитам) с учетом приобретенных прав требования на 01.01.2022 в целом по Российской Федерации увеличилась по сравнению с аналогичным показателем на 01.01.2021 на 26,4% и составила 12 триллионов рублей. Задолженность по ИЖК по ДДУ (ипотечный жилищный кредит под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве) также возросла и на 01.01.2022 составила 2,8 триллиона рублей. Просроченная задолженность по ИЖК на 01.01.2022 составила 64 миллиарда рублей.

Удельный вес задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по кредитам физическим лицам в течение года увеличивался и на 01.01.2022 достиг максимального за последние три года значения — 48,1%.

Что означают все эти цифры?

Во-первых, они говорят о существенно выросшем ипотечном «навесе», играющем заметную роль в общем объеме закредитованности населения. Во-вторых, не стоит забывать, что приведенные ЦБ цифры касаются относительно благополучного периода, до начала спецоперации и роста ставок. Очевидно, что все кредиты, взятые после известных событий, будут иметь совершенно другой уровень рисков как для банков, так и для заемщиков.

Относительно небольшая доля просроченных ипотечных кредитов на начало этого года никоим образом не характеризует нынешнюю ситуацию, и есть все основания полагать, что в 2022 году она будет стремительно расти.

В условиях льготной ипотеки требования к заемщикам были сильно занижены, в особенности в части первоначального взноса и стабильности доходов. В целом ряде случаев в качестве первоначального взноса (по сути, индикатор финансовой состоятельности) заемщики вносили средства, полученные в виде потребительского кредита.

Тревожный звонок

Нынешняя ситуация в экономике страны становится серьезным испытанием для держателей ипотеки, и в первую очередь льготной. Российский рынок труда ждут непростые времена, что обусловлено сокращением деловой активности и уходом из страны значительного числа крупных компаний. Пока это практически незаметно, так как уходящие компании все еще продолжают платить зарплаты и давать работникам какие-то надежды. Но подобная ситуация продлится недолго. Увольнения сотрудников «уходящих» предприятий могут начаться уже в конце лета. Государственные и окологосударственные предприятия вряд ли прибегнут к массовым увольнениям. В лучших традициях они перейдут к сокращению оплачиваемого рабочего времени и неоплачиваемым отпускам.

Как выяснил Bloomberg в ходе опроса экспертов, безработица в России по итогам 2022 года впервые за последние десять лет может вырасти более чем вдвое и превысить 9%. По оценкам экспертов, уже сейчас в зоне риска находятся около двух миллионов рабочих мест.

Остается только догадываться, сколько из этих двух миллионов являются держателями ипотечных кредитов. К ним стоит добавить и вынужденных «отпускников», а также переведенных на неполную рабочую неделю, что в большинстве случаев ведет к невозможности обслуживания кредитов.

В этой ситуации достаточно велики риски именно для держателей льготной ипотеки, часть (или полностью) первоначальных взносов которых также являются кредитами. Потеря источника доходов грозит им еще и неизбежной потерей жилья с последующей долговой ямой. Разрастающийся кризис ведет к общему снижению стоимости недвижимости, а значит, и к обесцениванию заложенного жилья. При неудачном стечении обстоятельств вырученных от продажи залога средств может просто не хватить для погашения ипотеки. В ситуации, когда первоначальный взнос был сформирован за счет потребительского кредита или его не было вообще (есть и такие случаи), подобный исход заемщику практически гарантирован.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.