Квартиры на вторичном рынке Москвы разлетаются, как горячие пирожки. За первые семь месяцев 2021 года здесь было зарегистрировано 93,29 тысячи сделок – почти в полтора раза больше, чем за тот же отрезок прошлого года (63,2 тысячи). И это – максимальное для такого периода значение за многолетнюю историю наблюдений. Предыдущий рекорд был зафиксирован в 2019 году с показателем 84,6 тысячи, сообщили в столичном управлении Росреестра.

По данным ведомства, в минувшем июле на вторичном рынке жилья столицы заключено 13,5 тысячи сделок. Это на 18% превышает показатель прошлого года (11,3 тысячи) и на 7% больше, чем в 2019-м (12,6 тысячи). При этом, по сравнению с июнем 2021 года, купля-продажа несколько снизилась (минус 894 договора).

Основными причинами ажиотажа послужил начавшийся весной рост процентных ставок по ипотечным кредитам (люди торопились получить одобрение от банка и прибрести жилье, пока ставки не взлетели еще выше) и снижение привлекательности новостроек. По данным «Дом.рф», с конца марта по середину июля средние ипотечные ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%. Но чуть более высокая ставка на вторичном рынке компенсируется возможностью сразу вселится в купленное жилье.

Смена ориентиров

Новостройка

© pixabay.com

До пандемии приобретение квартир в строящихся домах могло быть существенно выгоднее и для многих покупателей выглядело предпочтительнее, даже если им годами приходилось ожидать собственной квартиры в арендуемом жилье, параллельно выплачивая проценты по ипотеке, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Дольщик получал совершенно новую квартиру, которую мог оформить по собственному вкусу, причем дешевле, чем аналогичное помещение на вторичном рынке со специфическим ремонтом и не всегда понятными правоустанавливающими документами.

Все изменилось после запуска льготной ипотеки, которая вызвала настоящий бум на рынке недвижимости и в конце лета 2020 года задрала цены на новостройки, особенно столичные, более чем на 30% в отдельных районах. А последующее ужесточение условий программы и сокращение количества ликвидных объектов снизило к ним не только интерес, но и саму возможность купить такие квартиры.

Новостройка на котловане по цене готовой вторички, а то и выше, утратила многие свои плюсы, а также целесообразность приобретения, - пояснила эксперт «Ридусу». 

По ее словам, для покупателя при схожей стоимости готовая квартира сегодня выглядит надежнее новостройки: застройщик не обанкротится, деньги не сгорят и не обесценятся. 

Дополнительным аргументом для выбора подержанного жилья становится его расположение – чаще всего ближе к центру, в обжитых, сформировавшихся районах, а не на пустырях, где строительство инфраструктуры зачастую сильно отстает от жилищного, и транспортная доступность очень долго оставляет желать лучшего. К тому же жителей некоторых новых районов с хорошими по качеству домами может ожидать неприятный сюрприз в виде вдруг возникшей скоростной трассы прямо под окнами квартиры, о которой забыли предупредить или попросту не знали в отделе продаж новостроек.

Ведь зачастую сначала строят дома в чистом поле, а потом школы, магазины, дороги, и еще очень много дорог. Выбирая квартиру в тихом (или не очень тихом), обустроенном районе, скорее всего, на многие годы вперед ты получишь более предсказуемый итог и комфорт, - уточняет эксперт.

Не только Москва

Санкт-Петербург

© pixabay.com

Поскольку в значительной степени рост сделок на вторичном рынке жилья вызван повышением ипотечных ставок, такой всплеск продаж характерен для всей страны, указывает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Другое дело, что проявиться он мог не так сильно, как в столице или Петербурге, где льготная ипотека, по сути, тоже закончилась. В других регионах можно подобрать жилье в новостройках за 3 миллиона рублей кредитных средств, что сокращает потенциальный спрос на вторичное жилье, - рассуждает он.

По словам Людмилы Анисимовой, для других городов, где темпы строительства не так активны, как и вообще движения и перемещения граждан в столице, ситуации на рынке недвижимости могут быть очень разными. За время действия льготной ипотеки некоторые удаленные районы нисколько не увеличили показатели по выдаче ипотечных кредитов и количеству сделок, как на первичном, так и вторичном рынке. В этих районах государство старается искусственно стимулировать интерес различными мерами.

Замедляемся

Вторичное жильё

© pixabay.com

Вторичный рынок более инертен, поскольку формируется в основном разрозненными частными собственниками, со своими личными историями и потребностями. Он реагирует на экономические ситуации не так оперативно и слаженно, как более профессиональный рынок первичной недвижимости. Но и на вторичном рынке цены плавно подросли вслед за новостройками и возросшим спросом. И пока они продолжают расти, хотя и медленнее.

По данным аналитического центра irn.ru, в июле квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 1,5% до 230 820 рублей. Для сравнения: по итогам июня стоимость недвижимости увеличилась на 2,7%, то есть темпы роста цен снижаются. По словам Алексея Кричевского, рост цен уже закончился.

За лето цены потеряют около 2%. Дальше тренд тоже будет на снижение, но с коррекциями вверх, и так где-то полгода-год, - прогнозирует он.

Специалисты irn.ru считают вероятной стагнацию на рынке недвижимости. Глубокий откат цен назад, по их мнению, вряд ли возможен, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой.

Роста спроса на вторичное жилье, скорее всего, тоже замедлится, предсказывает Алексей Кричевский. Банки постепенно отыграли весь подъем ключевой ставки ЦБ, рынок ожидает дальнейшего ее роста, поэтому те, кто не успел приобрести жилье за последние год-полтора, скорее всего, будут ждать коррекции рынка и покупать только при необходимом предложении, поясняет он. К тому же увеличение ключевой ставки повысит доходность банковских вкладов, что снизит привлекательность рынка недвижимости и для инвесторов, отмечают в irn.ru.

Активность покупателей вторичного жилья могут затормозить не только изменения в сфере ипотечного кредитования, но и ограниченный объем предложения в сегменте, особенно наиболее бюджетного, допускают специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. По их оценкам, за год в масс-маркете общее число лотов сократилось на 6,6%, а объектов стоимостью до 9 млн рублей (средний ценник «однушки») – на 31,6%.

В летний период продавцы менее активно выходят на рынок со своим предложением, а некоторые по определенным причинам вообще откладывают на это время реализацию квартиры – сейчас мы оцениваем их долю в 8% от общего числа, - говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Потенциальные продавцы уезжают на отдых либо ждут наступления осени, когда, по их мнению, можно будет выгоднее реализовать квартиру. Кроме того, по расчетам агентства, на «вторичке» старой Москвы весьма существенной остается доля переоцененных квартир – около 80%, из-за чего потенциальным покупателям порой сложно подобрать себе подходящий вариант.

По мнению Людмилы Анисимовой, спрос на вторичный рынок будет расти до тех пор, пока не упадут в цене новостройки, или же набор плюсов в них будет существенно больше, чем в готовом объекте такой же стоимости. А пока тенденций для снижения цен на новостройки она не видит: строительные материалы дорожают, как и логистика, и прочие комплектующие и составляющие новых проектов.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.