Как Мытищи стали торговой столицей Европы

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus

Мытищи, ничем не примечательный столичный пригород, наращивают отрыв по обеспеченности торговыми площадями на душу населения среди европейских городов.

После того, как в Мытищах на этой неделе открылся ТЦ «Ряды», город укрепил еще более свои позиции в звании «торговой столицы Европы». Занял же он первую строчку рейтинга еще в 2017 году, когда обогнал прежнего лидера, Варшаву, сразу аж на 23% по этому показателю, свидетельствует доклад риэлторского агентства Welhome.

Торговые центры в Мытищах растут как грибы: монструозные XL, «Июнь», 4DAILY, «Красный кит», «Leroy Merlin», «Перловский», теперь вот «Ряды». И это не считая десятков более мелких комплексов, запрятанных в глубине городской застройки. Различных по архитектуре, все на одно лицо внутри.

Создается ощущение, что если дело пойдет такими темпами и дальше, то не торговые центры будут частью Мытищ, а сам город станет приложением к ним.

Город при торговом центре

Хотя «торговая карма» Мытищ кроется в самом их названии — ведь именно здесь во времена Ивана Грозного была основана первая на Руси таможня — но вряд ли дело только в «генетической предрасположенности».

Мытищи с точки зрения транспортной доступности — одно из худших мест ближайшего Подмосковья. Здесь нет транзитного автомобильного движения, метро не существует даже в проекте, двухполосное Осташковское шоссе, ведущее к тому же ТЦ «Июнь» — постоянная 5-километровая пробка.

ТЦ 4DAILY безлюдием напоминает интерьеры космического корабля из фильма «Пассажиры».

То есть мытищинские торговые центры не могут ожидать, что их будут посещать москвичи по пути с дачи или на дачу: сюда надо ехать или специально, или делать немалый крюк, сворачивая с Ярославки или Осташковского шоссе. При том, что на слиянии этим двух шоссе, рядом со станцией МЦК «Ростокино» уже в самой Москве, водителей поджидает не менее циклопический «Золотой Вавилон», сворачивать нарочно в Мытищи ни один разумный шопоголик не станет.

Тем не менее, Мытищи вырвались в лидеры рынка коммерческого девелопмента совершенно закономерно и ожидаемо, говорит эксперт агентства недвижимости Remax Олег Бендриков.

В Мытищинском городском округе сработало несколько факторов, которые сделали его территорию привлекательной для инвесторов в недвижимость, — сказал он «Ридусу».

Первое: это наличие большой площади пустующих земель, на которых можно возводить жилые и нежилые объекты. Нигде в ближайшем замкадье нет такого количества пустырей — соответственно, цена земли здесь минимальная по сравнению с другими городами, прилегающими к МКАД.

Второе: налоговые ставки на объекты недвижимости находятся в компетенции муниципальных властей. В Мытищах по каким-то причинам эти ставки ниже, чем по соседству, здешние власти (то ли для очистки кармы, то ли по рациональным соображениям) не так душат бизнес налогами, как в других городах Московской области. Естественно, что выбирая, строить объект в Мытищах или где-то еще, застройщик голосует за первые.

Третье: наличие избыточного количества торговых площадей, предлагаемых в аренду, естественным образом снижает цену этих площадей для арендаторов — они предпочитают поэтому открыть свой бутик в Мытищах, а не, к примеру, через шоссе в Королеве. Это win-win situation, когда экономические интересы арендодателей и арендаторов совпадают.

Выйти на площадь

Но будущее этого рынка далеко не безоблачно, добавляет эксперт.

Строительство ТЦ или офисного здания — процесс небыстрый. Большинство объектов коммерческой недвижимости, которые сегодня вступают в строй — и в Мытищах, и везде в России — закладывалось еще до начала кризисных явлений. Девелоперы рассчитывали, что рынок будет расти еще лет 8−10 — это стандартный срок выхода на ноль для таких объектов. Но ровно на середине этого срока произошел обвал, предсказать который никто не мог, так как он был вызван внешними причинами, — говорит Бендриков.

Обвальное сжатие спроса на торговые площади привело к тому, что уже построенные объекты стоят полупустые — в Мытищах это хорошо видно хотя бы на примере новенького ТЦ 4DAILY: в комплексе размером с международный аэропорт почти все витрины закрыты щитами с обещаниями «Мы скоро откроемся», и это скоро тянется уже второй год. В уже давно работающих мегамоллах все больше ранее действовавших точек сворачивают бизнес и вывешивают объявления «Площадь сдается в аренду».

Сейчас рынок и аренды, и продажи падает. Значит, падают цены на квадратные метры: стоимость торговой точки в Москве в этом году опустилась до стоимости той же площади в Подмосковье двумя-тремя годами ранее. Разумеется, торговцу выгоднее переехать поближе к метро, где оборачиваемость в разы выше, чем в «тупиковых» Мытищах, — разъясняет эксперт.

Для девелоперов же текущее падение рынка не просто неприятно; для застройщиков, которые ведут только один объект и не имеют возможности финансового маневра, нынешняя ситуация грозит банкротством — как это случилось со строительством ТЦ на Ярославском шоссе.

Здесь, прямо за действующим «Ква-ква-парком», вгрызаясь в кромку национального парка Лосиный Остров, который год пугает лосей и велосипедистов некое подобие Стоунхенджа — начатое, но заброшенное строительство еще одного супер-гипер-мега-молла.

«Стоунхендж» в Мытищах — памятник «тучным годам"

Игорь Серебряный

Оптовик-перехватчик

Новые ТЦ в Мытищах открываются в каком-то смысле по инерции прошлых лет, потому что будущее этого бизнеса очень неопределенное, соглашается президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков.

Привлекательность этого города для девелоперов состояла в том, что Мытищи являются своего рода «перехватывающей парковкой» для оптовиков со всего северо-восточного луча, вплоть до Ярославля. Те ТЦ, которые здесь расположены, имею характер супер-региональных, и для закупщиков, которые едут туда за сто-двести километров, отъехать еще пять верст от трассы никакой погоды не делает, — объяснил он «Ридусу» бизнес-модель инвестиций в коммерческую недвижимость.

Однако с середины 2010-х годов сама модель торговли претерпевает очень резкие и очень стремительные трансформации, предвидеть которые — равно как и угнаться за которыми — застройщики никак не могли. Эти трансформации делают концепцию гигантских ТЦ нежизнеспособной — размер в данном случае не спасает, ведь и динозавры вымерли, несмотря на свои габариты.

Отрицательная синэргия проистекает из совпадения по времени двух тенденций: стремительного падения покупательской способности населения и столь же стремительного развития онлайновой торговли, говорит Креков.

Людям становится все труднее сорить деньгами на шоппинге, а сейчас еще становится накладно жечь бензин, чтобы добраться до отдаленных ТЦ. В то время как практически весь ассортимент товаров можно приобрести не выходя из дома и без «непроизводительных» расходов на дорогу и дорогой перекус в фудкорте. Те владельцы моллов, которые эту тенденцию не уловили, рискуют разделить судьбу 4DAILY, — предсказывает он.

Чтобы эту судьбу не разделить, ТЦ (торговые центры) должны переформатировать себя в ТРК (торгово-развлекательные комплексы), где магазины как таковые играют роль шоурумов: покупатели приходят туда не покупать, а потрогать товары руками, так как приобретать они их будут все равно через Интернет, вернувшись домой.

Те же новорожденные «Ряды» не случайно, наверное, рекламируют себя как в первую очередь даже не как магазин, а «оптовый клуб»: возможно, их владелец рассчитывает влиться в новый формат ритейла с первого дня работы. Или даже определять этот формат.

ТЦ «Ряды» и вывел Мытищи на первое место в Европе

Свою же прибыль ТРК будут все в большей доле получать не от торговой, а от развлекательной составляющей.

Раньше формулой успеха застройщиков было: настроить квадратных метров, сдать их в аренду еще даже до окончания строительства и снимать сливки. А сейчас приходится включать голову: надо вокруг объекта создавать свое коммьюнити, привлекать не товарами, которые везде одни и те же, а своей уникальной атмосферой, эмоцией. В торговый бизнес врывается понятие «целевая аудитория», которая раньше в этой сфере во внимание не принималась, — говорит Креков.

Уже сейчас самые дальновидные владельцы моллов продвигают их как общественные центры: места семейного отдыха, модных тусовок, концертов и даже художественных галерей. А кое-где освободившиеся площади переоборудуются под мини-гостиницы: чтобы после поздней вечеринки тусовщики, не отказавшие себе в веселящих жидкостях, могли заночевать, не садясь за руль.

Нам важно ваше мнение!

+0

Комментарии (1)

  • Small 213b8af24c
    Павел Киселёв07 июля 2018, 20:17

    Причина проще))
    Транспортная доступность..

    Передвигаюсь я общественным транспортом.

    Живу в королеве.
    В самом городе даже ни одного футкорта нет... Так, пару Макдональдсев и kfc

    Первым из тц приходит на ум красный кит...
    Фудкорт есть... Неплохие арендаторы... Но он переполнен, найти свободное место практически нереально...

    Кинотеатр с микроскопическим экраном, туда не пойду кино смотреть...
    Магазины, хоть и есть несколько сетей, ассортимент странноват, за одеждой туда не пойдешь...

    Июль... Всем хорош... неплохо... От станции Мытищи ещё добраться нужно) и маршрутки ужасного качества ходят... Ну не комфортно мне 45 минут в этом кашмаре трястись )) ну подумали бы как трансфер от станции сделать... Или из Королева. Хотя бы автобусы нормальные на линию пустили, как это мега делала в свое время))

    XL Хороший кинотеатр. Хороший аквапарк (ходим но раз в полгода). Фудкорт на троечку Перекресток не сильно впечатляет. Остальные магазины-полный треш. Ивановский трикотаж времён СССР)))

    Золотой вавилон. Удручает. Грязь, духота, темнота, ужасный старый убитый кинотеатр...
    Идти до противоположного конца очень далеко... Без особой надобности не пойдешь... Ну, шаттл пустите, что-ли))

    В итоге ездим с женой например в Метрополис, тратя nnn-ую сумму на такси))) там все идеально. Или в центр Москвы. Но это раз в месяц ибо время жаль...

    Доведите ваши ты до ума и покупатели будут, и арендаторы.

В других СМИ:

Картина дня

Бездна новостей
Все новости

Его подозревают в домогательствах к дочерям сводного брата.

Со слов ребенка, отец набросился на него из-за плохих оценок в школе.

распахнутьcвернуть

гражданская журналиcтика

Чиновница назвала публикации по проблеме медицины «вбросом».

Добраться сюда можно только по воде или по воздуху.

В эпоху Средневековья на полях сражений господствовала рыцарская кавалерия.

На Крайнем Севере в большинстве своем с автодорогами сложно.

интересное

Один из лучших в истории американского телевидения сериалов вернется на экраны.

Знаменитый город уходит под воду из-за проливных дождей, прилива и ветра с моря.

Американские астрономы получили около 90 сообщений от наблюдателей.

Также стал известен список посещаемых планет и способности героя.

полезное

Изучаем особенности нового флагманского смартфона.

Они помогут вам преодолеть даже самый устойчивый языковой барьер.

Про шиитаке слышали почти все, кто ел суши. Но есть еще немало необычных и вкусных азиатских грибов.

развлечения

Коту удалось найти самое теплое место в доме.