Взрывной рост ипотечного кредитования в России (до 10 трлн руб. в 2020 году), заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), вызвал серьезные опасения у Центрального Банка.

Регулятор считает, что выполнение такого плана может привести к возникновению пузыря, сходного с тем, что в США стал триггером кризиса 2008 года.

Чтобы не допустить этого, ЦБ готов принять меры, которые ужесточат условия выдачи ипотечных кредитов. В частности, банк намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести заграждающие коэффициенты для ипотеки без первоначального взноса.

Сейчас ставки по ипотечным кредитам колеблются около отметки 8% годовых.

Почему Россия не Америка

Опрошенные «Ридусом» эксперты, однако, не разделяют опасения ЦБ в том, что рынок ипотеки в России может повторить сценарий кризиса subprime в 2008 году в США.

Сама структура рынка жилья, сама его философия не имеет ничего общего с американской, полагает старший аналитик рейтингового агентства АКРА Михаил Доронкин.

«В США жилье для человека — вещь, конечно, необходимая, это часть American Dream, но даже при этом свое жилье не имеет для американца столь жизнеопределяющего характера, какой оно носит для россиянина. В США человек поедет туда, где есть работа, без сантиментов продав дом на старом месте. А в России наоборот — человек ищет работу рядом с домом, потому что ему страшно лишиться корней», — объяснил он, почему Западу не сойтись с Востоком даже на рынке недвижимости.

Поэтому в США и банки-кредиторы, и их клиенты-ипотечники относились к этому рынку более легко (синоним — более безответственно с обеих сторон), чем к покупке жилья относятся в России. Российские банки предъявляют к претендентам на ипотеку столь высокие требования, какие в США — особенно по suprime (второсортным) кредитам — не предъявляют никогда и ни к кому.

«В России ЦБ очень жестко отслеживает все некачественные кредиты, потому что они негативно влияют на распоряжаемый капитал банков, отвлекая ресурсы, которые можно было бы использовать с большей пользой и эффективностью. С другой стороны, сами заемщики более ответственно относятся к своему решению, зная, что им предстоит существенная переплата за ипотечную квартиру и что первоначальный взнос тоже на дороге не валяется», — говорит Доронкин.

Режь последний огурец

Россия застрахована от такого сценария просто потому, что цены на недвижимость здесь не растут уже несколько лет, полностью согласна и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Ничего подобного кризису, который произошел в 2008 году в США — а также в те же самые годы в Испании — в России случиться не может. В США и Испании цены на жилье росли бешено, так что у банков всегда была возможность продать находящиеся в залоге дома, если должник переставал выплачивать ипотеку. Люди набирали такие дешевые кредиты, как огурцы на распродаже. И когда жилье как гром среди ясного неба вдруг стало дешеветь, вся пирамида обрушилась, вызвав землетрясение по всему миру», — сказала она «Ридусу».

«По всей стране, от Москвы до самых до окраин, стоимость квадратного метра снижается уже три года. Отрицательная динамика — около 30% в рублях (и 100% в долларах) за этот период — настолько высока, что даже постоянное урезание стоимости ипотечного кредитования не в состоянии ее обогнать и тем переломить динамику. Причина элементарная: у людей нет свободных денег даже чтобы внести 20% первоначального взноса», — говорит Радченко.

Поэтому российские банки с очень большой осторожностью кредитуют заемщиков — то есть ситуация диаметрально противоположна ситуации в США перед 2008 годом, когда ипотеку выдавали даже потомственным безработным.

Кроме того, подстраховочным фактором от повторения американского subprime crisis являются просто несравнимые объемы жилья, купленного в кредит в США и в России, добавляет эксперт.

«В Штатах до 40% всех домов были взяты под ипотеку. В России в целом такого жилья — доли процента. Этого никак не достаточно не просто чтобы надуть какой-то пузырь на рынке недвижимости, а даже чтобы просто его оживить», — заключает она.

Тише едешь — меньше платишь

Причин такому поведению участников рынка несколько, говорит старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Доронкин.

«Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях, и зачастую у них нет времени ждать снижения ставок — например, подобран оптимальный вариант квартиры в желаемом районе города. Более того, снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что-то же самое будет происходить с ценами на квартиры. Высока вероятность, что к моменту, когда ставка по ипотеке станет еще более привлекательной, произошедший рост стоимости квартиры „съест“ всю потенциальную выгоду либо потребует от заемщика дополнительных накоплений для первоначального взноса по кредиту. К тому же сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло», — объяснил он ранее «Ридусу».

Кроме того, откладывать в долгий ящик покупку жилья при наличии суммы, достаточной для первого взноса сегодня, может быть опасно и по другой причине.

Складывается парадоксальная ситуация. Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале текущего года, сегодня зачастую вынуждены платить по кредиту заметно больше, чем новые клиенты банков. Разница же между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014−2015 годы, может превышать 3−5%.

«Да, к 2023 году ставка по ипотеке может сократиться на несколько процентов. Но если эту цифру можно прогнозировать, то предвидеть, сколько через пять лет будет стоить сам по себе квадратный метр, каков будет курс рубля, с такой же точностью никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он „съест“ выгоду от снижения ставки по кредиту», — говорит аналитик.

По итогам 2017 года в стране будет выдано ипотечных кредитов в объеме более 1,8 триллиона рублей, а в следующем объемы выдачи превысят 2,2 триллиона рублей. Это рекордные показатели за всю историю ипотечного рынка в России.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.