Китай вводит на своём рынке жилья меры, которые центральный банк страны рекомендовал уже более двух десятилетий назад. Местные застройщики больше не смогут полностью продавать жилые объекты до завершения их строительства. Вводится система, хорошо знакомая россиянам после многочисленных историй с обманутыми дольщиками.

Согласно новым правилам, опубликованным в пятницу Министерством жилищного строительства Китая и другими ведомствами, платежи покупателей жилья будут помещены на эскроу-счет. Если застройщик не сдаст объект в срок, покупатель имеет право расторгнуть договор, и уплаченные средства должны быть возвращены. При этом предварительные продажи могут начаться только после завершения возведения каркаса здания.

Эксперты отмечают, что мера «немного» запоздала: это всё равно, что закрывать дверь сарая после того, как лошадь убежала. За эти два десятилетия в Китае произошел колоссальный скачок цен на недвижимость и разрушительный обвал, дно которого еще не достигнуто. И так называемая система предварительных продаж сыграла в этом свою роль.

Тогда застройщики могли начинать продажу будущих домов в течение нескольких месяцев после приобретения земли, и нетерпеливые покупатели вносили большую часть своих платежей, когда каркас здания доводился до самой высокой точки. Затем девелоперы использовали значительную часть этих денег для приобретения новых земельных участков.

Когда в начале 2020-х годов «карусель» кредитного плеча подошла к концу в связи с ужесточением регулирования заимствований застройщиков, огромное количество объектов недвижимости так и не было достроено. Многие покупатели остались и без нового жилья, и без своих вложений, оказавшись на грани финансового краха.

По данным Bloomberg, до обвала рынка почти девять из десяти домов в Китае были «предварительно проданы». Теперь же на вторичном рынке продажи жилья выше, чем в новостройках, а крупнейшие частные застройщики, имеющие наибольшую задолженность, давно обанкротились, и изменение их бизнес-модели сейчас влияет на рынок гораздо меньшее, чем раньше.

По словам Сяоси Чжан из Gavekal Dragonomics, предварительные продажи по-прежнему «составляли около 75% от общего объема продаж нового жилья к концу 2025 года», но в 2027 году, вероятно, «произойдет значительное сокращение числа новых проектов», как только закончится текущий портфель застроек, получивших право на реализацию в соответствии с предыдущими правилами.

Это также может ухудшить ситуацию для местных и муниципальных органов власти, которые уже столкнулись с резким падением доходов от продажи земли. Но дальнейшее ограничение предложения, безусловно, приблизит стабилизацию цен.

«Для политиков, по-прежнему обещающих снизить риски на рынке недвижимости, очередное снижение объемов строительства может рассматриваться как оправданная цена», — написала Чжан в понедельник в своей записке.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.