В конце 2023 года объем выданных российскими банками ипотечных кредитов на строящееся жилье впервые превысил общую сумму займов на покупку готовой недвижимости — на 85 миллиардов рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум».

Многие годы россияне занимали больше средств на покупку готового жилья, поскольку вторичный рынок шире по предложению. Однако в последние месяцы прошлого года этот тренд переломился, отмечают авторы исследования: в ноябре россияне заняли на покупку строящихся квартир на 6% больше средств, в декабре — на 24%.

В целом в декабре прошлого года участники долевого строительства взяли ипотечных кредитов на сумму 435 миллиардов рублей, а покупатели вторичного жилья и уже введенных в эксплуатацию новостроек — на сумму 350 миллиардов рублей.

В январе выдача ипотеки на готовое жилье вновь превысила кредитование дольщиков (на 11%). Но этот месяц не показателен с точки зрения трендов рынка, поскольку спрос на жилье и ипотеку в этот период радикально сокращается, отмечают эксперты «Метриум». В частности, общий объем январской ипотеки 2024 года упал на 65% по сравнению с декабрем 2023.

Но замеченная аналитиками компании тенденция — не перелом тренда, считает эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский: просто такова реальность.

«Абсолютно логично, что люди будут брать кредит не под 20% и более годовых, а под 6-8%, даже несмотря на то, что цена товара будет сильно дороже и ее урезать никак не получится», — сказал он «Ридусу».

Сейчас покупатели недвижимости (временно) смотрят, в первую очередь, на размер ежемесячного платежа, а не на итоговую стоимость, итоговую переплату и другие долгосрочные метрики, уточнил эксперт. И это резонно: за пять лет недвижимость выросла в цене вдвое, в отличие от зарплат и реальных доходов.

«Так что какое-то время мы будем наблюдать явление, когда новостройки в ипотеку берутся чаще вторички. Просто вторичка сейчас неподъемна — ежемесячные платежи при минимальных условиях втрое больше арендной платы такой же квартиры за месяц», — рассуждает аналитик.

К слову, размер рекомендованного семейного дохода ипотечных заемщиков в январе 2024 года, по оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), вырос до 101,6 тысячи рублей против 91,5 тысячи рублей годом ранее. Показатель фиксирует предельное отношение ежемесячных платежей по ипотеке к доходу семьи за тот же период. Относительно комфортным считается соотношение платежей к доходам на уровне 1/3.

Самый высокий доход рекомендуется иметь ипотечным заемщикам из Москвы — 185,3 тысячи рублей, далее следует Московская область с показателем 140,5 тысячи рублей, Санкт-Петербург (126,8 тысячи), Ленинградская область (109 тысяч) и Приморский край (105,1 тысячи рублей).

Но вместе с всплеском интереса к ипотеке на строящееся жилье может снова стать более актуальным вопрос обманутых дольщиков, даже с эскроу-счетами, предупреждает собеседник «Ридуса». Такие кейсы уже имели место, поясняет он.

«Дело в том, что эскроу-счет открывается на определенный промежуток времени, и если застройщик не сдает за это время дом, то покупатель может забрать деньги обратно. Но проблема в том, что до этого года 90% покупок были в кредит, и сама по себе недвижимость сильно выросла в цене», — говорит эксперт.

То есть, даже если покупатель заберет условные 5 миллионов рублей со счета, ему все равно придется разрешить спор с банком по поводу выплаты ипотечного кредита и искать на рынке новое жилье, которое будет стоить уже минимум 7 миллионов рублей.

«Поэтому теоретически могут возникать вопросы о том, как дополнительно защитить дольщиков, которые могут потерять и первый взнос, и несколько лет ожиданий, и не только не получить желаемого, но и остаться в должниках, без возможности приобрести жилье еще раз», — заключает аналитик.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.