Несмотря на один из самых существенных всплесков строительства новых квартир за последние десятилетия, преимущества растущего предложения не дошли до самых обремененных расходами арендаторов в США. К такому выводу пришел Объединенный центр жилищных исследований Гарварда (JCHS), который на этой неделе опубликовал свой ежегодный отчет о состоянии жилищного строительства в стране.

Исследователи обнаружили, что доля арендаторов в США, которые сталкиваются со значительным финансовым бременем, достигла рекордных уровней — и эта нагрузка переместилась вверх по лестнице доходов. 65% арендаторов трудоспособного возраста после ежемесячной оплаты жилья не могут покрыть остальные расходы.

«Наличие работы само по себе не гарантирует, что вы избежите этих проблем», — сказал старший научный сотрудник Гарварда Александр Херманн, соавтор доклада.

Проблемы с доступностью жилья по-прежнему наблюдаются у семей с низким доходом, но быстрее всего они растут среди семей со средним доходом, добавил он. И ситуация может ухудшиться еще больше: президент Дональд Трамп предложил сократить многие программы Министерства жилищного строительства и городского развития и уменьшить на 40% расходы на жилищные ваучеры (основную форму федеральной жилищной помощи).

Число обремененных расходами арендаторов, которые тратят на жилье более рекомендованных 30% своего дохода, достигло рекордного уровня в 22,6 миллиона американцев в 2023 году. При этом 12,1 миллиона тратят на аренду половину своих доходов или даже больше, сообщает Bloomberg. Финансовая нестабильность, связанная с жильем, наиболее высока во Флориде и штатах на Западе США.

Среди тех, кто зарабатывает менее 30 тысяч долларов в год, 83% обременены арендной платой, и опросы показывают, что после сдачи жилья у них, как правило, остается всего 250 долларов в месяц. Но это касается и тех, у кого зарплата выше: 45% американцев, зарабатывающих от 45 тысяч до 75 тысяч долларов в год, обременены арендной платой, что в два раза больше, чем в 2001 году.

По словам Херманна, по всей стране арендная плата в США выросла на 32% с 2019 по 2025 год.

Робкий оптимизм

Не все новости такие плохие. В последнее время наблюдается значительный рост объемов строительства жилья по рыночным ценам: только в 2024 году было построено 608 тысяч новых единиц. И хотя число арендаторов все равно растет быстрее (в 2024 году оно увеличилось на 848 тысяч домохозяйств) новое предложение замедлило рост арендной платы в последние годы.

По данным JCHS, арендная плата в среднем выросла всего на 0,8% в первом квартале 2025 года и снизилась на трети основных рынков жилья, в основном на Юге и Западе США. Но в целом она всё же остается высокой из-за резкого роста цен на жилье в эпоху пандемии. В Нью-Йорке, например, средняя цена аренды на Манхэттене в феврале достигла рекордного уровня в 4500 долларов.

По данным Бюро переписи населения США, средняя арендная плата за квартиры, сданные в конце 2024 года, составляла 1900 долларов, что без субсидий могут позволить себе только арендаторы с более высокими доходами.

Тем временем, по словам Кейтлин Сугрю Уолтер, старшего вице-президента по исследованиям Национальной коалиции по многоквартирному жилищному строительству, индустрия многоквартирных домов сообщает о своих собственных проблемах с ростом цен после пандемии. К ним относятся более высокие страховые взносы (обусловленные затратами на стихийные бедствия, вызванные изменением климата), а также более дорогие материалы и рабочая сила. По оценкам экспертов, строительство квартир достигло своего пика в 2024 году и в ближайшие годы сократится вдвое.

Не только аренда

Помимо арендной платы, растут и другие расходы, связанные с жильем. В прошлом году счета на электроэнергию выросли на 4,5%, что вдвое превышает индекс потребительских цен, на фоне растущего спроса со стороны центров обработки данных, потребляющих много энергии.

«За последние несколько лет потребители коммунальных услуг пострадали вдвойне, поскольку коммунальные службы увеличили тарифы, а цены на энергоносители взлетели до небес», — сказал Джим Чилсен, директор по коммуникациям Citizens Utility Board, чикагской организации по защите прав потребителей.

Его местная коммунальная компания Commonwealth Edison в этом году повысит цены на электроэнергию на 10-15%, а Агентство энергетической информации прогнозирует повышение цен на природный газ на 80% в 2025 году по сравнению с 2024 годом.

Администрация Трампа разработала несколько программ и правил, направленных на снижение затрат на электроэнергию, особенно для арендаторов. Среди них: программа энергетической помощи домам с низким доходом (на неё в этом году выделено 4,1 миллиарда долларов, чтобы помочь 6,7 миллионам домохозяйств оплатить счета за отопление и охлаждение), и Energy Star, программа повышения энергоэффективности, которая оценивает бытовую технику и, как считается, сэкономила потребителям 500 миллиардов долларов с 1992 года.

В сочетании со сложной ситуацией на рынке аренды, рост дополнительных ежемесячных расходов и коммунальных платежей может негативно сказаться на бюджете арендаторов, с трудом сводящих концы с концами.

«Нет такой вселенной, где частный рынок обеспечивал бы адекватное, безопасное и доступное жилье для семей с крайне низкими доходами. Его просто не существует», — подытожил Херманн.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.