Российский рынок ипотеки все сильнее накаляется из-за бурного роста, поддерживаемого государством. Пока это еще не привело к увеличению доли проблемных кредитов в секторе, но возможность такого сценария возрастает, предупреждает Всемирный банк. В отдельных регионах повышение спроса уже привело к перегреву рынка недвижимости, отмечают его аналитики в докладе о состоянии российской экономики.

Если цены на недвижимость будут продолжать расти при стагнации реальных располагаемых доходов домохозяйств, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится. Это может повысить кредитные риски в банковской системе, — подчеркивают они.

Вопрос о продлении программы льготной ипотеки еще не закрыт, напоминает Всемирный банк. Впрочем, есть вероятность, что она останется только в нескольких регионах с низким уровнем спроса.

Запоздалые страхи

Беспокоиться о возможности перегрева ипотечного рынка в России можно было в конце второго полугодия 2020 года, когда введение льготной ипотеки и приемлемые цены на недвижимость, подходящую под данную программу, породили высокую активность потребителей, считает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

На фоне экономической нестабильности, неустойчивого положения некоторых граждан и тенденции к сокращению доходов выглядела такая массовая скупка новостроек порой как ажиотаж последней распродажи: взять по низким ставкам и ценам сейчас, пока есть в наличии (неважно, надо это или нет), а как расплачиваться, подумаем потом.

Но в начале 2021 года рынок стал спокойнее. С одной стороны, цены на новостройки в самых популярных локациях значительно выросли; с другой, отложенный карантинный спрос по большей части удовлетворен. И сейчас такого бума и стремительного роста цен на квартиры уже не наблюдается. Строящаяся недвижимость продолжает дорожать, но понемногу — в среднем на 1—5% с начала года.

Обусловлено это закономерностью рынка — инфляцией, ростом цен на строительные материалы и рабочую силу. Такая тенденция, по всей вероятности, сохранится до конца года, — пояснила «Ридусу» эксперт.

К тому же экономика оживает, компании возобновили работу после карантина, на место закрывшихся организаций пришли новые, люди начали искать и находить другие возможности заработка.

Не во всех регионах, конечно же, прежняя экономическая активность возобновилась, не во всех она и была до карантина, — замечает аналитик.

Москва — не вся Россия

Не стоит судить о состоянии страны по отдельным регионам. Ажиотаж по льготной ипотеке затронул в основном только те районы страны, где наиболее высоки и уровень жизни, и возможности нового строительства, отмечает Людмила Анисимова: это Москва и Санкт-Петербург с их окрестностями, Краснодарский край и некоторые другие. А правительство предлагает продлить льготную ипотеку в менее экономически активных регионах, где ипотечного бума и, соответственно, «пузыря» даже не предвиделось.

Отмена льготной ипотеки в Москве и других продвинутых областях вряд ли приведет к тому, что москвичи (или желающие ими стать) начнут массово скупать недвижимость в более отдаленных регионах только потому, что там ниже ипотечные ставки.

При выборе недвижимости это, несомненно, важный момент, но не всегда основополагающий, — уточняет эксперт.

Правительство постоянно предлагает различные субсидированные программы по ипотеке, напоминает она. В настоящий момент это «сельская ипотека» на загородное жилье, «дальневосточная ипотека» для ДФО по сниженным ставкам от 2% (и даже ниже) и другие. Они направлены на поддержание различных регионов и категорий граждан, наиболее нуждающихся в поддержке и развитии.

Без вины виноватая

Льготная ипотека вообще не виновата в том, что недвижимость продолжает дорожать, уверен шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв. Основная причина — инвестиционный спрос на жильё со стороны достаточно зажиточных граждан, которые просто не видят иного нормального применения своим накоплениям при крайне низкой доходности банковских вкладов. Введённый недавно дополнительный налог в 13% с крупной суммы депозита только усугубил перетекание депозитов в недвижимость.

А вот сравнительно низкие ставки по жилищным кредитам и льготы от государства увеличивают доступность жилья, даже если цены на него растут, полагает эксперт. При этом перегрева ипотечного рынка пока не видно на горизонте: подавляющее большинство заёмщиков исправно платят. Более того, льготные ипотечные программы в России — настоящий двигатель бизнеса и экономики.

По мнению аналитика, возможность взять квартиру в ипотеку под приемлемый процент служит для многих граждан мощнейшим стимулом к повышению трудовой активности ради более высоких заработков. Это мотивирует проявить предельно свою деловую инициативу, раскрыть способности в новой и более оплачиваемой сфере, найти подработку и так далее.

Короче говоря, не довольствоваться малым и не мириться со своей судьбой вечно низкооплачиваемого гражданина, а начать действовать активнее, поняв, что под лежачий камень вода не течёт, — уточняет эксперт.

В результате человек в течение полутора-двух лет начинает прилично зарабатывать и не только спокойно берёт ипотечный заём, но и в дальнейшем имеет более стабильный доход, что хорошо в итоге и для него, и для всей страны, констатирует аналитик. Если народ будет уверен, что льготные ипотечные программы — это надолго, то он будет знать, для чего ему жить и работать.

Для миллионов российских семей льготная ипотека вообще единственная реальная возможность надеяться на приобретение собственного жилья. Именно поэтому продлевать льготную ипотеку, безусловно, надо, и желательно во всех регионах, включая и столицы, и столичные области, где сосредоточена пока почти вся деловая активность, и людям в среднем легче найти там работу за достойную оплату, — полагает Пётр Пушкарёв.

Было бы разумно даже облегчить банкам выдачу новых ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом 10-15%, а не усложнять его новыми лимитами по банковским резервам, добавляет он. И в целом, по мнению эксперта, ипотеку нужно упрощать и облегчать ещё сильнее и как можно скорее, не ограничиваясь уже сделанными послаблениями.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.