Ажиотаж на рынке недвижимости вызывает беспокойство Банка России. Рост цен на жилье опережает инфляцию и создает риски формирования пузыря, отметила на минувшей неделе глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. А ее первый заместитель Ксения Юдаева призвала завершить программу льготной ипотеки к 1 июля 2021 года, как и планировалось. В Центробанке надеются, что это позволит сбалансировать спрос и предложение.

О возможности продления программы после 1 июля 2021 года заявил министр финансов Антон Силуанов. По оценкам Минфина, это позволит населению дополнительно получить 354 000 кредитов на сумму 1,1 триллиона рублей.

Кредит — дешевле, покупка — дороже

Льготная ипотека наряду со снижением ставок по банковским депозитам стала одним из основных драйверов спроса на недвижимость. Все крупные девелоперы сообщили об увеличении продаж в этом году. По оценкам аналитиков «ВТБ Капитал», в наиболее выигрышном положении оказались игроки рынка массового жилья: они смогли повысить цены на 17% в годовом исчислении.

По данным ЦБ, средние ставки по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) достигли минимума в сентябре — 7,16% (против 9,91% годом ранее). Это происходило вследствие уменьшения ключевой ставки ЦБ и очень значительно — из-за введения программы льготной ипотеки. После её старта в апреле средняя ставка упала за два месяца с 8,62% до 7,4%, рассказал «Ридусу» ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский.

Но вместе с тем запуск программы привел к повышению стоимости жилой недвижимости, что во многом нивелирует выгоду от снижения ставок для покупателей-заёмщиков. Кредит обходится дешевле, но покупка — дороже, поясняет эксперт.

Льготная ипотека фактически выступила драйвером роста цен, когда эффект от перехода на проектное финансирование был исчерпан. В определенной степени она, безусловно, стала полезным для заемщиков решением, но весь ее эффект был нивелирован сильнейшим ростом цен, — соглашается эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Эффект исчерпан

По информации сервиса «СберИндекс», на первичном рынке России цены на жилье поднялись на пике в среднем на 13,5% — до 80 000 рублей на сентябрь 2020 года с 70 463 рублей за один квадратный метр в сентябре 2019 года. При этом общая годовая инфляция за такой же период, согласно расчетам Росстата, составила всего 3,7%.

Таким образом, подорожание жилой недвижимости в 3,6 раза опередило общее увеличение потребительских цен. Это во многом и есть результат общего снижения ставок по ипотеке, с учётом льготной программы, — констатирует Капустянский.

Но потенциал дальнейшего подорожания жилья из-за данного фактора во многом исчерпан, считает аналитик. Об этом, по его мнению, говорит, например, снижение средней цены метра в октябре до 79 600 руб.

Эксперт связывает это с несколькими обстоятельствами, уменьшающими опасность формирования «пузыря недвижимости». Во-первых, повышение цен из-за высокого спроса на льготную ипотеку в последние месяцы было связано в основном с первоначально ограниченным временем её действия. Продление срока до 1 июля 2021 года снизит ажиотаж, прогнозирует аналитик.

Во-вторых, за прошедшие месяцы основная часть претендентов на включение в программу, вероятно, воспользовались ей. Об этом косвенно свидетельствует и тот факт, что средние ставки по ИЖК уже не уменьшаются, а растут — с 7,16% в сентябре до 7,28% в октябре.

В массе же населения происходящее резкое снижение доходов уменьшает возможности использования покупки недвижимости даже по низким ставкам ипотеки, тем более при таком существенном росте цен. Поэтому данные рыночные ограничения не позволят в перспективе продавцам столь же интенсивно повышать цены, — полагает эксперт.

Он допускает, что в ближайшие полгода их изменение уже не превысит инфляцию — примерно 4% в годовом исчислении. А после окончания действия льготной ипотеки цены могут просесть, причём существенно — на 10-15% и более.

Главное — вовремя остановиться

Продлевать программу льгот после 1 июля 2021 года нет смысла, считает Капустянский: к тому времени она окончательно исчерпает свой потенциал и будет лишь всё более искажать конъюнктуру рынка. Кричевский уверен, что ее и в первый раз не стоило продлевать.

Лоббисты этого проекта не видят реальную картину. Они не в курсе, что каждый двадцатый ипотечник занимает деньги на первоначальный взнос. Они видят рост цен, но рассчитывают, что спрос и дальше будет на аномальном уровне. Более того, уже идут разговоры о том, что субсидирование первичной ипотеки будет бессрочным. Некоторым чиновникам определенно стоит спуститься на землю и увидеть реальную картину, — сказал эксперт «Ридусу».

Уже в середине следующего года начнется серьезная коррекция цен на жилье, вызванная отсутствием денежных средств у населения и выходом на рынок залоговых квартир, предсказывает он. Мораторий на арест имущества должников вот-вот кончится, напоминает аналитик, и количество просроченных кредитов по ипотеке превысит трехпроцентный показатель, скорее всего, уже в следующем году. Результатом станет откат цен к значениям начала текущего года и крайне вялый спрос даже на ликвидные объекты.

Еще большее непонимание, по словам эксперта, вызывает формирование огромного количества ипотечных облигаций. Пример США в 2007—2009 годах, судя по всему, ничему не научил ни ЦБ, ни ДОМ.РФ, сетует он.

Сейчас люди с крайне нестабильными заработками на фоне кризиса и пандемии загоняют себя в кредитные ямы. Что будет, когда они перестанут обслуживать долги? А этот момент становится все более осязаемым, — предупреждает Кричевский.

Он полагает, что стоит готовиться к обвалу цен на 15-20% в 2022 году, от которого в выигрыше останутся только самые терпеливые инвесторы, но никак не рядовые граждане.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.