Жилищные кооперативы позволяют сделать квартиры действительно доступными для молодежи, в том числе по цене — за них не нужно платить втридорога, как за ипотечные.

Жилищная кооперация в России на основе новелл в законодательстве возрождается: она была популярна в советское время, но в пореформенный период ее сочли нерыночным институтом и сделали упор на ипотеку.

В последнее десятилетие подходы государства пересмотрены, и кооперативное движение набирает силу. Все больше сограждан приобретают квартиры с помощью жилищных кооперативов (ЖК). «Общий процент пока невелик, — говорит председатель правления ЖК „Бест Вей“ доктор экономических наук Роман Василенко. — В Германии, стране развитой жилищной кооперации, ЖК приобретаются 10% квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости. У нас же пока только доли процентов. Но с каждым годом процент растет».

Нормативная база жилищной кооперации совершенствуется. Регулирование ЖК предусмотрено жилищным и гражданским законодательством.

Как замечает депутат Госдумы Сергей Крючек, в нижней палате парламента на экспертном уровне обсуждается детальный закон о жилищной кооперации, в котором используется германский опыт в данной сфере.

Но все необходимые для стабильной работы кооперативов нормы в российском законодательстве, по словам Василенко, имеются уже сегодня. «Главное, чего нам не хватает, — государственного внимания и поддержки. — говорит он. — Она нужна: жилищные кооперативы — институт некоммерческий и решают социальные проблемы».

Молодежная инициатива

Кооперативы, по словам Романа Василенко, приходят на помощь тем, кто не может получить или не может себе позволить ипотечный кредит. Например, студент или выпускники вуза без стажа работы, без достаточно большой официальной зарплаты вряд ли может рассчитывать на получение ипотечного кредита.

У молодой семьи, по оценке этого экономиста, больше шансов получить кредит — она может рассчитывать на государственные дотации, на субсидирование процентной ставки. Но и ее шансы в лучшем случае 50 на 50, так как банки часто смущают невысокие официальные доходы молодоженов или частая смена мест работы.

Покупка с помощью кооператива — более выгодный в финансовом отношении и при этом фактически гарантированный способ покупки квартиры молодыми людьми, если они работают и зарабатывают. А безработицы в России, как известно, не наблюдается — скорее дефицит рабочей силы.

«Я начал проект в области жилищной кооперации в 2014 году после того, как состоялось мое общение с участниками Молодежного форума стран ШОС, — вспоминает Василенко. — Я увидел, какой значительный отклик моя инициатива получает в молодежной среде. Собственное жилье — важнейшая проблема для молодежи. Без прописки нельзя устроиться на работу. Без собственной квартиры трудно завести семью, завести детей. Молодые люди стремятся использовать такую возможность, как кооперативы, для решения жилищной проблемы».

По его словам, львиная доля купленных «Бест Вей» квартир — от Калининграда до Петропавловска-Камчатского — приходится на молодых людей и молодые семьи.

Касса взаимопомощи

«Кооператив — по сути касса взаимопомощи, — объясняет Роман Василенко. — В нем объединяются люди, которым нужна квартира, чтобы помочь друг другу ее купить — по номиналу. Кооператив не берет процент за предоставление своих средств, не дает деньги в кредит и сам не привлекает кредитов. Он — некоммерческая организация».

«Пайщик выбирает жилье. С ним согласовывается цена, с ним согласовывается график погашения. То есть, по сути дела, происходит мена „деньги на жилье“», — поясняет смысл жилищной кооперации Сергей Крючек. Рыночный интерес пайщика состоит в том, чтобы приобрести квартиру с помощью других пайщиков по номиналу. Интерес пайщиков, берущих на себя организационные задачи, в том, чтобы увеличить свой личный доход, финансируемый из членских взносов, исправно выполняя задачи для кооператива.

По словам парламентария, кооперативы — самый социально ориентированный способ решения жилищного вопроса. Он больше всего подходит для решения государством задач социальной помощи. Доктор экономических наук Василенко добавляет: «Так и было в мировой экономической истории: после войны Германия решала жилищный вопрос прежде всего за счет жилищной кооперации».

В России, учитывая дороговизну ипотеки, ЖК, по его словам, чрезвычайно важны для решения жилищного вопроса.

Важные особенности

Покупка квартиры с помощью кооператива — во-первых, на порядок дешевле, чем покупка с помощью ипотечного кредита: кооператив как некоммерческая организация не берет процент за пользование предоставленными им деньгами. Пайщик платит только небольшие вступительный и членские взносы, которые идут на организацию деятельности кооператива. Срок возврата долга — 10 лет, общая сумма взносов за этот период составит около 400 тысяч рублей вне зависимости от стоимости квартиры. Если пайщик рассчитается с кооперативом раньше, он заплатит членские взносы на меньшую сумму.

Во-вторых, покупка квартиры кооперативом не предполагает проверки кредитной истории и проверки официальных доходов. Наличие средств для того, чтобы рассчитаться с кооперативом, — это риски, которые берет на себя пайщик кооператива.

Сам же кооператив в отношении пайщиков практически не рискует: дело в том, что квартира, приобретаемая для пайщика, на период, пока пайщик возвращает долг кооперативу, находится в собственности кооператива, то есть всего сообщества пайщиков. Именно недвижимость служит гарантией выполнения кооперативом своих финансовых обязательств. Ее юридическая проверка и оценка — с привлечением независимых оценщиков — проводится самым тщательным образом.

Безопасная покупка

Для того чтобы стартовал процесс покупки квартиры, пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, кооператив добавляет к ним не более 65%, и покупается квартира — та квартира, которую выбрал пайщик.

Когда пайщик накопил на первоначальный взнос, ЖК ставит его в очередь на покупку квартиры. Как только денег в паевом фонде оказывается достаточно, кооператив покупает квартиру для данного пайщика. При этом во многих регионах кооператив освобожден от налога на покупку недвижимости.

Скорость очереди в разных кооперативах разная. В крупных ЖК она — не больше года.

После того как квартира приобретена, пайщик получает ее от кооператива в безвозмездное пользование по акту. Квартира как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива.

В случае если член кооператива не в состоянии погашать долг перед кооперативом даже после отсрочек, которые может предоставлять кооператив на период стабилизации финансовой ситуации данного пайщика, он выходит из кооператива, квартира у него изымается. Но внесенные денежные средства он, согласно Жилищному кодексу, получает назад.

То есть пайщик кооператива либо после погашения долга в кооперативе приобретает квартиру в собственность, либо возвращает назад деньги, затраченные на ее покупку (возвращаются паевые взносы в полном объеме, вступительные и членские взносы не возвращаются). Для того чтобы расплатиться с ним, кооператив может продать бывшую его квартиру.

«Таким образом, — подчеркивает Роман Василенко, — обеспечивается и финансовая безопасность кооператива, и финансовая безопасность пайщика».

Жилье для новых поколений

«Молодой человек с помощью родителей или своих подработок — а благодаря интернету сейчас рано становятся предпринимателями — может начать копить на квартиру в самом раннем возрасте, — говорит экономист. — Например, на специальном счете кооператива в одном из системообразующих банков. Если он будет откладывать по 10 тысяч в месяц, к старшим курсам вуза накопит на первоначальный взнос и с помощью кооператива приобретет себе квартиру. Если он к этому времени уже создаст семью, ей не нужно будет мыкаться по съемным углам. А если еще не создаст — для создания семьи у него будет прочная основа в виде своей квартиры».

«В качестве паевого взноса можно внести материнский капитал, — подчеркивает Роман Василенко. — Но, к сожалению, не в счет первоначального взноса. Дело в том, что для внесения материнского капитала в законодательстве есть условие — необходим точный адрес объекта недвижимости. На этапе накопления первоначального взноса квартира еще не куплена и адреса нет. Разрабатываются поправки к законодательству, по которым материнский капитал будет приниматься в качестве первоначального взноса в ЖК».

Инструмент молодежной политики

«Покупка квартиры с помощью жилищной кооперации важна для многих социальных групп — для военнослужащих, уволенных в запас и либо находящихся в поиске работы на „гражданке“, либо только что вышедших на эту работу и еще не имеющих стажа и значительной белой зарплаты, — замечает Василенко. — Для представителей старшего поколения — которые стремятся отселиться от взрослых детей или их отселить. Или купить квартиру в качестве своего рода пенсионного капитала — чтобы обеспечить старость. Банки отказываются работать с представителями старшего поколения, кооперативы — нет».

Но решение жилищной проблемы молодежи по своему общественному значению находится на первом месте, уверен эксперт. Потому что оно определяет и формирование человеческого капитала регионов, и снижение уровня миграции из провинции в столицы, и улучшение демографической ситуации.

Именно молодежь, по мнению экономиста, формирует будущее экономики и общества — в каждом регионе в отдельности и в стране в целом, именно она формирует трудовые ресурсы, предпринимательский и интеллектуальный потенциал.

«На мой взгляд, жилищная кооперация должна получать поддержку и в регионах, и на федеральном уровне как важный элемент государственной молодежной политики, — замечает Василенко. — Это эффективный инструмент решения жилищной проблемы молодежи, и его нужно использовать более широко».

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.