Серьезные перемены на рынке нового жилья надвигаются со скоростью курьерского поезда. Уже с понедельника в России вступает в действие правило обязательного использования застройщиками эскроу-счетов, главная цель которых — защищать дольщиков от действий недобросовестных девелоперов.

Все для людей

Суть нововведения проста: деньги покупателей квартир отныне будут не передаваться напрямую застройщику, а храниться в уполномоченных банках на специальных эскроу-счетах. Получить их девелопер сможет только после того, как закончит все строительные работы, представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а также подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства.

Все это, по замыслу авторов идеи, позволит ограничить возможности девелоперов использовать деньги дольщиков излишне вольно, например для строительства других объектов, а также ускорить процесс регистрации дольщиками прав собственности на квартиры.

По сути, целью нововведений является объединение интересов застройщика и его клиентов, добиться чего ранее удавалось далеко не всегда.

Что дает этот механизм участникам рынка?

Во-первых, обеспечивает защиту прав граждан — участников строительства. Если человек, внесший необходимую сумму на счет, не получает ключи от квартиры в течение двух месяцев после планового срока, он на законных основаниях сможет забрать свои деньги из банка, — пояснила «Ридусу» ведущий экономист ГУ Банка России по ЦФО Александра Львова.

Немаловажно и то, что деньги на эскроу-счетах будут защищены наравне с банковскими вкладами, только в более существенном размере, ввиду известного назначения депонированных сумм.

Внесены изменения в законодательство — система страхования вкладов распространена на эскроу-счета граждан, используемые в жилищном строительстве, в размере до 10 млн рублей, — продолжает Александра Львова.

Цена покоя

Очевидно, что нововведения преследуют исключительно благие цели, однако у любой медали есть и обратная сторона. В данном случае она касается существенных изменений положения застройщиков и используемых ими финансовых схем. И главное из них заключается в том, что в новых условиях девелопер лишается прямого доступа к деньгам дольщиков. В этом случае вести строительство ему предстоит на собственные средства и банковские кредиты.

Уже сейчас, по подсчетам экспертов, это грозит строителям дефицитом денежных средств, со всеми вытекающими для рынка последствиями.

По данным аналитиков компании «Колди», прогнозируемый объем дефицита средств для компаний строительного рынка Москвы с введением системы экскроу-счетов составит 699,4 млрд рублей в год, а стоимость привлечения финансирования для строительства объектов — от 48,96 до 62,94 млрд рублей.

Согласно данным базы ЦИАН, в 2018 году в Москве было продано по договорам долевого участия 77 867 объектов на общую сумму 699,4 млрд рублей.

Таким образом, опираясь на данные 2018 года, эксперты компании прогнозируют, что дефицит средств на строительном рынке Москвы составит около 700 млрд рублей в год. Эта сумма не включает в себя объемы продаж коммерческой недвижимости и сделки между застройщиками и юридическими лицами, которые могли быть оформлены без использования договоров долевого участия.

Дьявол в деталях

Банки заявляют о своей готовности заменить дольщиков в финансировании строительных объектов. В Центробанке полагают, что проектное финансирование обойдется застройщикам в 7—9% годовых, а в ряде случаев ставка может опускаться до 5—6% годовых. Однако льготную процентную ставку 5—6% получить смогут только девелоперы, собравшие на своих эскроу-счетах средства граждан практически за весь объем строящегося жилья, что в нынешних реалиях является маловыполнимым.

Таким образом, по расчетам экспертов компании, привлечение 699,4 млрд рублей будет стоить застройщикам от 48,96 до 62,94 млрд рублей в год из расчета 7—9% годовых.

При среднем сроке строительства три года ориентировочное удорожание недвижимости, вызванное стоимостью привлечения оборотных средств, может достичь примерно 20%.

Переход на эскроу-счета вместе с ростом цен на строительные материалы может привести к увеличению себестоимости строительства жилья на 8—8,5% в год для сегментов стандарт- и комфорт-класса, окажет более серьезное влияние на бизнес-класс, удорожание в котором предвидится в пределах 10—15%, и ударит по проектам элит- и премиум-класса возможным удорожанием до 25%. Это приведет к падению спроса во всех категориях московской недвижимости, но меньше всего будет заметно в сегменте 75—140 тысяч рублей за квадратный метр, — полагает коммерческий директор «Колди» Елена Орешкина.

По ее мнению, на высококонкурентном рынке девелоперы будут сражаться за то, чтобы дополнительные расходы не легли на плечи клиентов. Борьбу за покупателя смогут продолжить только компании, которые сократят издержки за счет технологий, оптимизируют организационную структуру и предложат клиенту не просто покупку квадратных метров, а целую философию жизни.

Решающее значение приобретет сила бренда девелопера как в ценообразовании, так и в позиционировании продукта. Ключевыми метриками доверия для клиентов будет выступать соответствие декларируемых и демонстрируемых ценностей, выраженное в приверженности его целевой аудитории к продукту.

В изменившихся условиях строители рассчитывают на поддержку со стороны государства и банковского сектора.

«На текущем рынке 50% чистого денежного потока в проектах приходится на ипотеку, и снижение ставок позволило бы не превращать покупку жилья в подвиг», — напоминает Елена Орешкина.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.