В Госдуме предлагают запретить продажу микродолей в квартирах и ввести лимиты на регистрацию проживающих. Такие поправки к Жилищному кодексу РФ и закону «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» разработали глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, первый замглавы комитета по ЖКХ Александр Сидякин и председатель этого комитета Галина Хованская.

Нельзя будет дробить и продавать право собственности на квартиры и дома в микродолях, например 1/100 или 1/1000. Исключение сделано для тех случаев, когда право на мизерную площадь возникает по закону: например, в результате приватизации, наследования или у детей, чьи родители использовали материнский капитал при покупке жилья. В остальном доля должна соответствовать установленным нормам учета (в Москве это 10 кв. метров на человека, в некоторых регионах — 15—18 кв. метров). Закон также не будет иметь обратной силы, то есть не затронет нынешних обладателей микродолей.

К тем же нормам учета привяжут и регистрацию новых жильцов. Без ограничений позволят вселять лишь супругов, родителей и детей, всех остальных — только после того, как суд признает их членами семьи собственника жилья.

Инициатива направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и мошенниками, которые покупают микродоли, а потом «выкуривают» из квартиры основного собственника, пояснил газете «Известия» один из авторов документа.

Хватит тянуть «резину»!

Опрошенные «Ридусом» юристы поддерживают ограничения на регистрацию. Никаких препятствий для подобного запрета они не видят и считают, что он пойдет только на пользу.

«Эта инициатива однозначно нужна уже давным-давно. Непонятно, почему этого не было сделано раньше. Регистрироваться в квартире должны только члены семьи либо посторонние люди в пределах определенного лимита. Если человек в квартире не живет, использует только фиктивную прописку, в современных условиях это слишком опасно», — говорит партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева.

Никто не знает, где реально находятся и чем занимаются люди, которые десятками и сотнями прописаны в «резиновых» квартирах. Именно с такими лицами, как правило, и возникают проблемы у правоохранительных органов. И новый законопроект, скорее всего, создан в разрезе ужесточения контроля над мигрантами, их пребыванием в России, предполагает юрист Игорь Зиневич.

Долевые игры

Запрет на продажу микродолей выглядит не так однозначно. С одной стороны, он ограничит права ни в чем не повинных граждан, которые становятся собственниками крошечной недвижимости на уже упомянутых законных основаниях (наследство, приватизация и т. д.). Получится, что владеть-то они своей долей смогут, а свободно распоряжаться ею — уже нет.

«Любое ограничение свободного действия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом — это всегда плохо. Это возвращает нас к недавнему прошлому, где частной собственности вообще не было. Не хотелось бы увидеть тенденцию, идущую по этому направлению», — тревожится Зиневич.

С другой стороны, в сегодняшних реалиях дробление квартир до 1/100 и 1/1000 на самом деле используется в мошеннических схемах. Например, владелец более крупной доли, не сумев мирно договориться с другими собственниками, продает ее мизерную часть третьему лицу. Или пожилой человек идет на поводу у мошенников и продает им небольшую долю, так как нуждается в денежных средствах. Или такая доля оказывается в залоге по кредиту и выставляется на торги, когда должник не справляется с финансовыми обязательствами.

Вариантов миллион! Но дальнейшие события развиваются примерно одинаково: новоявленный собственник вселяется в квартиру и делает невыносимой жизнь соседей.

«Поскольку доля-то не выделена в натуре, получается, что у человека есть доля в первой комнате, во второй, в коридоре — он может везде бродить в этой квартире. У него есть право на одну сотую квартиры, и он может в ней зарегистрироваться и прекрасно там жить, терроризируя всех окружающих», — отмечает Краснобаева.

Такими методами основного собственника вынуждают выкупить остальную часть недвижимости на невыгодных условиях или, наоборот, продать свою долю по заниженной цене. И если говорить о действующем правовом механизме, захватчики ничем не ограничены: если человек приобрел долю в квартире, он имеет право в нее вселиться.

Предложенный законопроект поможет защититься от таких недобросовестных действий, полагает Игорь Зиневич. Если власти изначально подойдут грамотно к этой ситуации и продумают, как сделать так, чтобы не пострадали честные граждане с законным образованием долей, инициативу, безусловно, можно оценить положительно, соглашается с коллегой Марина Краснобаева. «Понятно, что это беспредел, если человек приехал жить на одну сотую. Конечно, это надо запретить!» — восклицает она.

Размер имеет значение

Эксперты слегка расходятся в оценках масштаба проблемы. Зиневич говорит, что подобные ситуации не редки. Краснобаева уверяет, что они не так уж распространены, просто широко освещаются в СМИ. По ее словам, в основном все суды завалены спорами по большим долям — в среднем от 1/3 до 1/6. На них поправки не распространяются.

Но оттого, что доли крупнее, конфликты между собственниками (причем в большинстве случаев это родственники) ничуть не менее «кровопролитны». При этом собственника крошечной доли можно попытаться через суд заставить ее продать по рыночной цене (на практике это, конечно, непросто, но люди пробуют, и есть результат). Если же вас терроризирует человек, у которого одна треть, это не поможет.

С другой стороны, и продать третью часть жилья не так-то просто. Нужно не просто найти покупателя, но и соблюсти преимущественное право других собственников, то есть сначала предложить свою долю им, обозначив цену. И третьему лицу можно ее продать только тогда, когда люди отказались или ничего не ответили в течение определенного срока, за ту же цену или дороже, но никак не дешевле.

Многое зависит от площади квартиры. Если она как минимум трехкомнатная и есть три собственника с равными долями, можно сделать коммуналку: то есть выделить доли в натуре, у каждого будет по комнате и общие помещения. Второй вариант: выставить квартиру на продажу и поделить деньги. Других вариантов, по словам экспертов, нет. Суды по таким делам затягиваются на годы, поэтому лучше приложить максимум усилий, чтобы договориться, советуют специалисты.

А к борьбе с откровенными мошенниками юристы предлагают привлекать не только суды, но и правоохранительные органы: не стесняться писать о любых противоправных действиях со стороны новоявленного жильца в местные органы полиции. При этом эксперты предупреждают, что возможности быстро решить задачу не существует, все равно это будет затяжная история в отстаивании своих прав.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.