Кризис на московском рынке недвижимости затянется как минимум до 2024 года. С таким прогнозом выступил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в рамках деловой программы выставки «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ.

Кризисная десятилетка

По мнению эксперта, предыдущие два кризиса на рынке (в 1998 и 2008 годах) были лишь продолжительной стагнацией, сейчас же наблюдается кризисный суперцикл, который стартовал в 2014 году и продлится 10 лет.

«2024 год — это та точка, когда должен закончиться „календарь майя“ для рынка недвижимости. Что тогда наступит — можно только фантазировать: то ли будет хорошо, то ли еще хуже», — отметил Репченко. При этом он добавил, что сам предпочитает смотреть на вещи скорее оптимистично и считает, что худшее позади, острая фаза прошла.

По мнению эксперта, ценового дна столичное жилье достигнет к 2020 году. За это время квартиры подешевеют еще на 20—30%. Правда, в основном снижение цен затронет вторичный рынок, поскольку новостройки уже упали достаточно глубоко: девелоперы предлагают большие скидки и революционные цены.

А вот вторичке предстоит «долго и болезненно» сползать вниз еще лет семь, полагает эксперт, и без существенных скидок продать квадратные метры в сегменте подержанного жилья будет невозможно.

Найти баланс

В целом до 2020 года будет сдуваться тот «мыльный пузырь», который надулся за предыдущие двадцать с лишним лет, полагает Репченко. Затем цены начнут колебаться и, возможно, отыгрывать текущую инфляцию, но не более того. Их роста можно ожидать лишь ближе к 2024 году, причем вряд ли он будет резким.

По оценкам аналитика, справедливая средняя стоимость московского жилья располагается где-то в пределах 120 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас, по данным IRN.RU, она находится на уровне 166,1 тысячи рублей за «квадрат».

«Соотношение цен на жилье и уровня доходов не соответствует мировым стандартам, а доходность от сдачи квартир в аренду ниже доходности по депозитам, что не соответствует реалиям нормального рынка», — рассказал Репченко.

К 2020 году цена квартиры в эконом-сегменте опустится до 100 тысяч рублей за «квадрат», в бизнес-классе она будет колебаться от 150 до 250 тысяч рублей за квадратный метр, а цена «квадрата» жилья элитного класса составит 300—600 тысяч, прогнозирует эксперт.

Дно уже рядом

Вице-президенту Российской гильдии риэлторов Константину Апрелеву прогнозы коллеги кажутся излишне пессимистичными. К тому же в России вообще опасно пытаться заглянуть на семь лет вперед.

«У меня ощущение, что все-таки мы находимся уже очень близко к нижней точке цен на недвижимость, дно будет гораздо раньше. Думаю, что уже в течение двух лет рынок изменится. Не могу сказать, что будет подъем, но и падения на 20—30% точно не будет. Мне кажется, что такое падение невозможно, потому что большая часть людей на рынке, которые продавали и покупали недвижимость в последние годы, чисто психологически не готовы к такому снижению ставок», — сказал эксперт «Ридусу».

Он отметил, что в августе текущего года уже наблюдался небольшой рост цен. И хотя понятно, что это цены предложения, в целом они все равно влияют на рынок. В любом случае, по мнению Апрелева, уже сейчас цены на рынке достаточно привлекательные.

Ипотека поможет

Изменился и покупатель. Большинство людей психологически стали по-другому относиться к недвижимости. Она больше не является желанным объектом для инвестиций, поскольку даже простые банковские депозиты на сегодняшний день дают большую доходность. По сути, московские квартиры возвращаются к своему изначальному предназначению — быть местом для проживания, а не инструментом для вложения свободных средств.

Главным драйвером рынка недвижимости — и первичного, и вторичного — становится ипотека. На ее долю приходится уже 60% сделок, и она продолжает расти. При этом ставки по жилищным кредитам постепенно снижаются, и многое будет зависеть от того, как низко они упадут.

«Если ставка опустится еще хотя бы на 2—3%, спрос, безусловно, увеличится. Мы увидим совершенно другой рынок, он восстановится гораздо раньше. Другое дело, что там доля ипотечных сделок будет уже 80—90%. Поэтому я бы так не горячился с прогнозами о том, что до 2024 года ничего не будет происходить», — резюмирует эксперт.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.