Начало расследования о том, как злоумышленники правовыми методами отнимают у россиян жилье, читайте в статье «Черные риелторы в законе: как отбирают квартиры на законных основаниях».

Долевая проблема проявилась в нашей стране сравнительно недавно, четверть века назад. В эпоху исторического материализма, когда все жилье было муниципальным, вопрос деления квартир на куски не стоял. С приходом капитализма в Россию у людей появилась частная собственность, и ситуация кардинально изменилась. Квадратные метры стали не только достойным вложением капитала, но и удобным способом заработка для разномастных мошенников.

Найти в Интернете предложение о продаже доли в квартире, что два байта переслать. Сайты, специализирующиеся на объявлениях по сделкам с недвижимостью, предлагают на выбор сотни вариантов. Значительная часть из них — «честные» комнаты в коммуналках, однако, многие продаваемые в Интернете доли, что называется, с душком.

Например, те объявления, которые предлагают купить часть квартиры без предосмотра. «Владелец может продавать недвижимость без предосмотра по двум основным причинам, — говорит риелтор Илья Кобзарь. — Во-первых, это может означать, что у него нет доступа в квартиру: семейные дрязги, экс-супруг не пускает бывшую жену в квартиру и так далее. Второй момент — собственник доли не хочет, чтобы владелец оставшейся части квартиры знал о готовящейся продаже».

1

© Коллаж/Ridus

Кто покупает эти доли? Самые разные люди. Часть покупателей никогда не планирует жить в коммуналке и покупку комнаты рассматривает как капиталовложение: сдавать, потом продать. Из-за сложной экономической обстановки многие не могут себе позволить покупку квартиры и довольствуются комнатой: свой угол все же много лучше, чем ничего. Наконец, доли активно скупают квартирные рейдеры, так как на таких сделках можно заработать капиталец.

«Доля стоит в среднем на 40% дешевле, чем кусок в натуре», — говорит юрист Дмитрий Лило. Иными словами, если продавать квартиру целиком, то владелец, например, ½ «двушки», получит денег значительно больше, чем если продавать отдельно комнату. 

На такое развитие событий и рассчитывали господа Кузнецов со Ждановым, когда купили у бывшей жены Владимира П-ва ½ доли в однокомнатной квартире. По нашим данным, кусок квартиры П-ва обошелся им около 300 тысяч рублей. В договоре, конечно, прописана иная сумма — 2 миллиона. Делая жизнь Владимира невыносимой, они играют сразу на два поля. Во-первых, можно вынудить П-ва продать квартиру. В этом случае в карман «черным риелторам» уйдет половина от вырученной суммы: 2,5 — 3 миллиона рублей. Во-вторых, можно пробовать убедить его выкупить их долю по рыночной цене. Здесь прибыль будет несколько ниже, но тоже вполне себе ничего.

2

На этом коллаже изображена доля, принадлежащая Жданову в квартире Евгении П-й. На такой площади крупногабаритному человеку разместиться весьма непросто

© Коллаж/Ridus

Законодатели пытаются усложнить жизнь таким дельцам, однако в этом они не сильно преуспели. Так, если бы Владимир влип в эту историю в нынешнем году, ему было бы много проще. С 1 января 2016 года делить квартиры, в которых нельзя в натуре выделить долю в виде отдельной комнаты, больше нельзя. Однако закон обратной силы не имеет, и П-ву остается уповать на то, что судья примет во внимание нарушения прав его ребенка (который, как сообщали в предыдущей части расследования, также владеет долей) и некоторые другие нарушения бюрократических процедур, то есть сделку признают недействительной.

Узаконили и принудительный выкуп микродолей, то есть купить 89 квадратных сантиметров и въехать для проживания больше не получится. C 1 января все долевые сделки должны заверяться нотариально. 

По мнению авторов законопроекта, этот шаг защитит собственников от рейдерского захвата. Нотариусы, получающие за заверение сделок деньги, конечно, видят здесь только плюсы. 

Юристы оценивают это нововведение не столь однозначно. «Нотариус — это, безусловно, лучше, потому что это уже не простая письменная форма, а обязательное нотариальное заверение, а нотариус — это гарантия все же того, что он следит за соблюдением закона при подписании любого договора. Однако, как правило, у всей этой сволочи, которая оформляет квартирные доли, есть „свои“ нотариусы», — говорит адвокат Дмитрий Лило. 

Есть и другие нюансы. Во-первых, нотариальное сопровождение таких сделок фактически дублирует функции регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Во-вторых, в случае наличия несовершеннолетнего сособственника, нотариат дублирует функции опеки. За все это платят покупатели и продавцы из своего кармана. Наконец, сделки по дарению никто не отменял, каждый ведь вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Такие сделки нотариальному заверению не подлежат, а значит, владелец комнаты может подарить ее кому угодно, а потом получить ответный подарок — определенную сумму денег.

3

Здесь изображена цепочка владельцев комнаты в квартире Евгении П-й. Изначально нам показалось, что «черные риелторы» продумали сложную схему покупки, ибо в суд пришлось пригласить каждого собственника. Однако позднее выяснилось, что до покупки доли Ждановым и Кузнецовым комнатой владели честные люди, которые к рейдерству не имеют никакого отношения. Обратите внимание, что часть доли дарится, а часть – продается. Это сделано для того, чтобы у нового владельца было преимущественное право выкупа.

© Ridus

Впрочем, долевые проблемы рейдерами не ограничиваются, и произошедшие изменения в законодательстве их вообще никак не затрагивают. Это касается, например, совладельца жилья.

Случай Владимира П-ва — отличная иллюстрация. Выживать из квартиры, создавая невыносимые условия, конечно, нехорошо и аморально. Однако не стоит забывать и о правах бывшей супруги Владимира П-ва — Лидии Андреевны. После развода ей досталась половина «однушки», в которой она не проживает.

Имеет она право на долю в квартире? Имеет. Вот только пользоваться ей она не может, там же бывший муж с ребенком и новой женой. Выплатить же ей полную стоимость за долю Владимир, по его же собственным словам, не имеет возможности.

«Предлагал ей, вот есть у меня триста тысяч, дам сразу, а потом буду выплачивать несколько лет по пять-десять тысяч в месяц, но она сказала, что нужны деньги сразу», — сказал Владимир П-в. По нашим данным, полной стоимости от Кузнецова со Ждановым Лидия Андреевна не получила, вместо этого она удовольствовалась тем, что бывший и сам там теперь проживать не может. 

Не по-людски? Возможно. Однако таких случаев, когда один не может жить, а второй — заплатить, пруд пруди. 

Эту проблему, вероятно, могла бы решить принудительная продажа жилья с последующим расселением, однако, если в квартире сособственником является несовершеннолетний ребенок, то его права при разделе имущества будут нарушены в любом случае. Как ни крути, продажа квартиры с последующим разделом финансов приведет к ухудшению жилищных условий и переезду. Не выйдет, продав одну «однушку», купить две в том же районе.

4

© Денис Гришкин/РИА Новости

Еще один печальный итог долевого владения — создание коммунальных квартир. Коммунисты старательно пытались бороться с этим пережитком и в свое время запретили создание новых коммуналок. Долевое владение обнулило все их успехи, в «общежития» превратилась масса квартир после раздела на доли, и надписи у дверей «Сидоровым звонить три раза» стали опять актуальными. 

Причем проживающим в «старых» коммуналках повезло много больше, чем обладателям доли в квартире. Дело в том, что суд не признает квартиру, находящуюся в долевой собственности, коммунальной: лицевые счета не делятся, статус квартиры не меняется. Под программу расселения коммунального жилья такие собственники никогда не попадут.

5

© vk.com

Наконец, долями успешно пользуются создатели «резиновых» квартир. Регистрировать приезжих в «родном» жилье никто не спешит, а вот прикупить пару квадратных метров под это дело — вполне себе выгодный и законный бизнес. «У нас было в одной квартире прописано 28 „кавказцев“. В „однушке“. Так пользуют виртуальные куски. Вот принадлежит мне в этой квартире 5 метров. Квартира — 42, а мои — 5 метров, маленький кусочек, чисто на бумаге. А регистрировать юрлицо или по месту пребывания наших трудовых мигрантов — это за ради бога», — рассказывает Дмитрий Лило.

Сейчас в Госдуме готовится закон, который несколько снизит количество дольщиков в стране — обяжет продавать жилье, доставшееся в наследство нескольким собственникам. Согласно законопроекту, наследники будут обязаны продать доли в течение трех месяцев. Впрочем, этот срок может быть продлен еще на три месяца, если никто из собственников не выскажется против увеличения сроков продажи. «После этого квартира выставляется на аукцион и продается как во всем мире: в Америке, Европе — везде такая процедура», — заявил автор проекта депутат Госдумы Андрей Свинцов, пояснив, что все вырученные деньги делятся между наследниками в соответствии с их долями.

Однако данный закон, в случае его принятия, решит лишь вопрос с наследством. Развода супругов он не коснется, как и существующих уже коммуналок. По мнению многих аналитиков, проблему решить можно лишь в случае запрета продажи долей в тех квартирах, где нельзя выделить долю в натуре с отдельным выходом. Нельзя делить неделимое.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.