+0
Сохранить Сохранено 7
×

Исследование: кому сегодня нужна ипотека


Исследование: кому сегодня нужна ипотека

До недавнего времени почти треть россиян строили планы на приобретение жилья. По данным ВЦИОМ, всерьез думали на эту тему 29% граждан. Однако кризисный год внес серьезные коррективы. Каждый десятый отложил жилищную затею до лучших времен, еще 7% вынуждены были полностью от нее отказаться.

Сегодня только 12% респондентов все так же полны решимости осуществить задуманное. К ним прибавилось еще 5% тех, кого именно в этот период посетила идея приобрести недвижимость. Можно предположить, что в основном это люди, обладающие серьезными денежными накоплениями, которые просто захотели воспользоваться кризисным снижением цен. Но вряд ли эти пять процентов смогут существенно исправить ситуацию на рынке недвижимости, который сейчас находится в достаточно плачевном состоянии.

Надежды на ипотеку

По словам руководителя портала «Элитное.РУ» Дениса Тыкулова, спрос на столичные квадратные метры в последние полгода по сравнению с показателями 2013−2014 годов просел на 20−30%, в сегменте дорогого жилья классов «бизнес» и «люкс» ситуация еще хуже — падение спроса составило 35−40%. При этом в общем числе сделок выросла доля ипотеки — с привычных 20−30% до 40−50%. «Это негативная тенденция, говорящая о том, что у людей просто нет денег», — отмечает Тыкулов.

Тут стоит добавить, что доля-то ипотеки растет, а вот рынок тоже падает. По данным ЦБ РФ, на начало августа общий объем предоставленных ипотечных кредитов составил 565 346 млн рублей — это на 39,5% меньше, чем в августе 2014 года (951 145 млн рублей). Примерно такое же соотношение — по количеству кредитов: 347 423 в нынешнем августе, что на 38,6% меньше, чем год назад (565 551).

И все же именно на ипотеку, судя по всему, сегодня возлагаются основные надежды в оживлении строительного рынка. Ипотеку, в свою очередь, активно поддерживает государство. Правда, сначала оно же вело ее в состояние затяжной комы.

Реанимация «первички»

Резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 года больно ударило по всему кредитованию. Ипотека не стала исключением. Ставки поднялись до заградительных, по сути, уровней — выше 20% годовых, выдача кредитов практически прекратилась. Чтобы исправить ситуацию, в начале весны государство запустило программу субсидирования ипотеки: банки выдают жилищные кредиты по ставкам не более 12% годовых, их «упущенная выгода» компенсируется из бюджета (на эти цели было выделено 20 млрд рублей). Базовые предложения банков на данный момент составляют 13,5% годовых.

Акция сработала. Уже в мае доля субсидируемой ипотеки заняла порядка 60% от всех выдаваемых в России кредитов на покупку жилья, согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На данный момент, по оценкам директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, 65−70% от общего числа покупателей стараются воспользоваться такой возможностью. «Средняя ставка сегодня — 11,4%, это ниже, чем в начале работы программы. Кроме того, банки допускают дополнительное уменьшение ставки на отдельных объектах и по специальным условиям», — добавляет он.

«Ипотека с господдержкой сегодня является опорой рынка новостроек, и особенно в Подмосковье, где представлен достаточный выбор квартир стоимостью менее 8 млн рублей — по условиям программы, в Москве и области цена квартиры, приобретаемой с привлечением субсидированной ипотеки, не может быть выше. В столице влияние программы не столь ощутимо, так как здесь большинство лотов первичного рынка дороже», — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

По словам эксперта, из интересных тенденций можно выделить наличие огромного количества акций для участников ипотечных программ. Еще год-два назад для этой категории покупателей полная стоимость квартир была традиционно выше (на 100−300 тысяч рублей, если рассматривать предложения в московском регионе), чем для обычных покупателей. Сегодня — зеркальная ситуация. Застройщики предоставляют ипотечникам дополнительные скидки, дарят подарки и т. д.

Забытая «вторичка»

Субсидируемая ипотека в сочетании с бонусами от застройщиков дала «второе дыхание» новостройкам, но отобрала клиентов у вторичного рынка. «Немалая часть покупателей переориентировалась на покупку нового жилья, — поясняет руководитель ипотечной службы компании „Релайт-недвижимость“ Екатерина Чекризова, — На вторичном рынке остались лишь те покупатели, которым необходимо готовое жилье, чтобы заселиться сразу после приобретения, а также люди, приобретающие или обменивающие квартиры в районах, где нет подходящих новостроек. Большинство клиентов при этом стали рассчитывать на собственные средства либо обходиться минимальной суммой кредита, занизив требования к покупаемому жилью, если уж без ипотеки не обойтись».

«В настоящее время не более 20% сделок на «вторичке» происходит с использованием ипотеки. Для сравнения: год назад доля таких операций составляла 33−35%», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

В начале осени Минстрой и Минфин выступили с идей распространить программу субсидирования ипотеки на вторичный рынок с целью поддержания спроса на рынок новостроек, где летом было отмечено снижение ее стимулирующего эффекта. По оценкам экспертов, до 85% сделок на «вторичке» — так называемые связные или альтернативные операции купли-продажи, когда имеющееся жилье продается, чтобы с доплатой купить другое, более качественное.

Но сегодня продать квартиру на вторичном рынке очень сложно, соответственно, возникает отложенный спрос. При этом, по словам Сергея Шломы, примерно каждый пятый «продавец-покупатель» готов рассматривать в качестве альтернативы приобретение квартиры в новостройке. Предполагалось, что только в этом случае и будет выдаваться льготная ипотека под «вторичку». Это могло активировать спрос в данном сегменте до 15%, полагают эксперты «ИНКОМ-Недвижимость». Однако идея тут же вызвала массу вопросов. Например, как быть с уже выданной льготной ипотекой на «вторичке» в том случае, если продавец, получив деньги, передумал покупать квартиру в новостройке?

В итоге правительство от данной затеи отказалось, посчитав, что вместо дополнительного стимулирования спроса на новостройки, она, наоборот, оттянет его на вторичный рынок. Хотя Минстрой не теряет надежды вернуться к этому вопросу.

Без ложных надежд

Субсидируемая ставка — не единственная попытка государства активизировать спрос на ипотеку. В начале сентября АИЖК объявило о снижении минимальной ставки по всем своим программам до 9,9% годовых. Но специалисты рынка недвижимости не ждут особо заметного эффекта. «На мой взгляд, эти меры помогут удержаться на плаву некоторым крупным застройщиком, но серьезного влияния на рынок не окажут. Скорее всего, они просто продлят его стагнирующее состояние, но потом цены все равно пойдут вниз», — говорит Денис Тыкулов.

На вторичном рынке эта акция останется фактически незамеченной, полагают эксперты. «По данным Центробанка РФ, в Москве насчитывается 271 кредитная организация, предоставляющая ипотечные жилищные кредиты. И только 37 компаний в столице уполномочены выдавать их по системе АИЖК. Все они занимают мизерную долю в объеме совокупного кредитного портфеля, фактически не оказывая влияния на ипотечный рынок. Крупнейшие ипотечные банки (в том числе, с государственным участием) работают по своим программам, и их условия сопоставимы с тем, что предлагает в рамках временной акции АИЖК», — поясняет Сергей Шлома.

По его словам, с июня отмечается рост обращений граждан по вопросам, связанным с жилищным кредитованием, что говорит о наличии отложенного спроса. Но брать кредиты и приобретать жилье люди не торопятся, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок и цен. «Текущий ипотечный спрос ограничен, с одной стороны, субъективными и рискованными ожиданиями потенциальными покупателями дальнейшего снижения процентных ставок и цен на жилье. А с другой — низким уровнем платежеспособности населения и отсутствием у людей уверенности в стабильности своего материального положения. И пока эти негативные факторы, обусловленные проблемами в экономике, не исчезнут, говорить о возвращении ипотеки на авансцену вторичного рынка жилья не приходится», — резюмирует Шлома.

Сокращение спроса на ипотеку в этом году связано не только с высокими процентными ставками по жилищным кредитам, полагает Екатерина Чекризова. «Я сейчас часто сталкиваюсь в работе с ситуациями, когда клиенты поручают нам найти наиболее выгодные для них банковские предложения и получить одобрение на ипотечный кредит в том или ином банке, а потом, уже получив уведомление от банка и взвесив все «за» и «против», принимают решение все-таки не брать ипотеку. Они меняют требования к приобретаемому жилью и просят риелторов поискать более дешевую квартиру в другом районе», — рассказывает эксперт. Люди закономерно опасаются брать на себя немалые финансовые обязательства в условиях непростой экономической ситуации в стране.

Но раз ипотека худо-бедно продолжает выдаваться, кто-то все же отваживается на это. Кто эти смельчаки? В основном — обычные потребители, для которых жилищный вопрос не просто назрел, а уже перезрел и требует немедленного решения, несмотря на очевидные риски. «Ипотека остается главным инструментом улучшения жилищных условий. Квартиры приобретаются в основном для себя, непосредственно для личного проживания. И многие клиенты стремятся воспользоваться льготными ипотечными возможностями, доступными сегодня. «Инвестиционных» покупателей очень мало, большинство из них уже реализовали свои планы по вложению средств еще в прошлом году», — отмечает Дмитрий Пантелеймонов.

По его словам, наиболее популярны среди ипотечных покупателей студии и «однушки» — в условиях снижения доходов населения, роста темпов инфляции и прочих экономических перипетий бюджет покупки выходит на первое место. У людей нет лишних денег, брать крупные суммы в долг все боятся, поэтому большинство покупает то, что дешевле.


  • Телеграм
  • Дзен
  • Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Нам важно ваше мнение!

+0

 

   

Комментарии (0)